6成房企布局湖南，碧桂园、恒大两强争霸

从成渝城市群到长三角城市群，沿长江经济带是我国一条最为重要的经济带，湖南作为长江中游经济带重要组成部分，也是房企投资布局、外拓的核心省份。

这一点从百强房企在湖南的入驻率便可见一斑：销售TOP10房企全部在湖南布局，TOP50企业湖南入驻率已经接近8成，百强房企入驻率也达到6成。

在这其中，碧桂园和恒大在湖南省的销售、土储均处在第一梯队，大幅领先其他房企，并在短期内持续这种两强争霸的格局。

6成百强房企布局湖南

百强房企在湖南省的布局主要集中在东部和部分中部区域。一方面是经济基础的差异所致，岳阳、常德GDP仅次于长沙，因此格外受房企青睐。另一方面，在省内规划上，也主要围绕长沙展开，例如长株潭一体化，虽然目前进程缓慢，但是交通的便捷性提升，也让株洲、湘潭成为百强房企投资湖南的另一个聚焦点。

在过去的一轮周期中，湖南房地产也迎来了发展最快的三年，一方面是房价的上涨速度，多数三四线价格均迎来翻番，另一方面也体现在房企的业绩上，尤其是受到三四线这一轮红利释放，诸多深耕三四线的房企收获颇丰。

从湖南省的重点房地产企业销售份额来看，第一，碧桂园、恒大进驻早、深耕持久，销售份额遥遥领先。其中碧桂园的销售优势无可撼动。2019年情况来看，虽然差距在缩小，但碧桂园依然以超过300亿的销售额领跑湖南市场。

第二，断层现象严重，各梯队内竞争激烈。业绩断层不仅体现在第一梯队碧桂园和恒大之中，第二名和第三名的差距同样是在当前市场衰退的行情下形成了短期无法跨越的鸿沟。2018年以中建信和、保利发展、美的置业组成的湖南省销售第二梯队，实际与恒大、碧桂园差距均在100亿以上。

第三，进入2019年，第一梯队以后的房企差距在缩小，呈现“混战”的局面。2018年湖南省销售TOP5和TOP10差距可以达到30-50亿元，但2019年除了碧桂园、恒大以外，其余各家房企的业绩相差都在30亿元以内，呈现胶着的战况。

第四，外来规模房企“压制”本土企业的发展空间，仅长房、中建信和等本土佼佼者脱颖而出。从近两年湖南省销售排行来看，本土企业TOP中仅有长房和中建信和表现尚佳。

第五，龙湖、阳光城湖南省内业绩增长迅猛。对比2019年和2018年湖南省销售排名来看，除了部分房企排名有所下滑外，龙湖、阳光城的表现则相对强势。尤其是阳光城，湖南省内销售业绩从10名开外冲进前十，主要还是得益于长沙尚东湾项目。

综合而言，目前湖南省的销售短期碧桂园、恒大的霸主地位难以撼动，两家企业也几乎对湖南省进行了全面覆盖，不过由于目前多数业绩来自地级市，因此三四线的热度衰退也影响了两家企业销售额的快速增长。

碧桂园全覆盖式布局土储大幅领先

与湖北相比，湖南省房地产市场长期处于被低估状态，即使是省会城市长沙，房价和市场体量也远不如其他中西部核心二线，但调控却一直走在二线前沿。如此背景下，湖南作为中部的，吸引了各大规模房企进驻角逐，并充分反映在各房企的土地储备上。其中，碧桂园、恒大以绝对优势领先，绿地、保利等龙头房企紧随其后。

从土储情况来看，典型房企在湖南的土地储备总量存在较为悬殊的差距，梯队十分明显。土储总量最大的碧桂园总土储已经超过2000万平方米，几乎是第五名的5倍左右。而在城市选择上，典型企业明显更加偏好长沙以及长沙都市圈的株洲和湘潭两市。一方面是长株潭一体化下大的发展战略潜力巨大，另一方面也体现了湖南省其他三四线城市吸引投资的能力仍有待提高。

从百强企业在湖南的土地储备情况来看，湖南省本地房企在土储方面已经不占优势，土地储备建面和货值榜单TOP5的榜单均被外来房企包揽。碧桂园、恒大以绝对优势占据榜单前两名的席位，其次美的置业、福晟、绿地、保利等品牌房企土储也相对领先。其中TOP10企业占比达到77%，而仅仅是TOP2的碧桂园和恒大就占了总土储的45%，湖南虽然已经有不少外地企业的进驻，但土地储备集中度处于极高的水平，龙头房企占据了“地主”地位。

从土地储备的城市分布角度来看，作为省内经济最为发达、商品房市场容量也最大的城市，长沙是房企在湖南省拿地的主要城市，典型企业土储中，建筑面积54%、土储货值64%位于长沙，是在其他城市的土地储备量的6-30倍。

除长沙是企业拿地的主要选择以外，株洲、湘潭和常德的土储建面、货值占比也超过5%，在周边的三四线城市中表现相对突出。株洲、湘潭明显受到“长株潭”城市群利好的带动，是长沙红利辐射的直接受益者，也受到开发商较多关注；而常德湖南省除长沙和岳阳以外GDP总量最高的城市，经济发展的相对领先是其受到开发商关注的主要原因；典型企业在剩余城市的土地储备量较小，甚至大部分企业只在长沙、株洲、湘潭等几个城市拿地。

长株潭城市群还在形成阶段

据了解，环长株潭城市群作为组成长江中游城市群中的三个城市群之一，一方面受到长江中游城市群带动经济发展，另一方面辐射湖南省中、东部地区，在提升全省经济实力方面有重要作用。这是房企选择投资布局、外拓的原因之一。

环长株潭城市群的核心——长株潭包含省会长沙以及株洲、湘潭两市，三个城市沿湘江上下游呈“品”字型分布，且株洲、湘潭两市距离长沙的仅有50公里，城市之间城际铁路、高铁来往频繁，已经形成“一生活圈”，成为湖南省内资源聚集度最高的区域。同时长株潭的经济总量与武汉相当，已成为长江中游城市群的重要支柱。

除了3个核心城市以外，环长株潭城市群还包含了湖南省东部的衡阳、岳阳、益阳、常德和娄底5个城市，又称“3+5”城市群，预计到2020年，城市群常住城镇人口达到2700万，城镇化率达到65%。