不看不知道！你离下一个旧改“千万富翁”还有多远？

发布时间： 2019-10-18 08:49:43

来源：广州戴德梁行

分类：本地楼市

近几年规模呈爆发式增长的旧村改造，造就了一批又一批“千万富翁”。从广州的冼村、猎德村，到深圳的蔡屋围、白石洲，凡是被旧改“宠幸”的城中村，均诞生了无数个“千万神话”。

据统计，广州市在建中的旧改项目251个，总面积达3126.52公顷，其中旧村改造项目38个，面积1742.64公顷；旧厂改造项目213个，面积1383.88公顷。

而以往偏好选择核心区域的旧改，也逐渐有了向外围区域扩张的趋势。如时代地产拿下花都首个旧改项目横潭村，保利豪砸百亿拿下增城中新村……你离下一个旧改“千万富翁”还有多远？

土地开发强度超警戒线旧改成下一个蓝海

《粤港澳大湾区发展规划纲要》出台，大湾区作为全国开放程度最高、经济活力最强的区域之一，吸引了大量人才与产业集聚。截至2018年底数据显示，在国内三大城市群中，坐拥10万亿级经济总量的大湾区以15万元的人均GDP独占鳌头，京津冀、长三角分别为8万元及12万元。发展态势一片向好的大湾区同样备受新晋人才欢迎，近四年常住人口增量高达563万人，是京津冀的2.7倍、长三角的1.6倍。在GDP、新增常住人口上领跑的大湾区，拥有5.6万平方公里的土地面积，仅为另两大城市群的约四分之一，土地资源极度紧张。在经济新旧动能转换、产业结构升级转型与协同发展下，湾区物业载体的承载能力亟需跟上脚步，城市更新无疑是盘活存量资产、释放优质土地资源，促进经济可持续发展的最佳方案。

大湾区多个城市具有人口密度较高、土地开发强度较大的特点，大量的存量土地及人口承载压力使城市更新迫在眉睫。其中，香港、澳门平均人口密度相当于湾区平均值的11.6倍及4.0倍，建设用地有限，土地承载压力高，通过项目重建来提高容积率，是这两个城市进行城市更新的重点。

深圳、东莞、中山、佛山及珠海5个城市土地开发强度皆已超过30%的国际警戒线，通过城市更新盘活存量用地的迫切程度较高；广州由于增城及从化两区以耕地和林地为主，土地开发强度低于佛山、东莞等城市，但实际上广州主城区七大行政区的土地开发强度高达48.9%，传统城区越秀区的开发强度更是超越了90%，城市更新势在必行。

以旧改项目价值为例，与普通房地产开发项目不同，城市更新项目在不同的开发阶段，项目市场价值各异。即便是尚未开工改造的城市更新项目在不同状态下，其市场价值明显不同。

责任编辑： zhenni

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