房企长租投资热度下降，“算不过来账”成根本问题

　　长租公寓的规模之战还在继续，房企系以绝对优势占据主力地位。

　　根据克而瑞地新引力发布的《2019年上半年房企长租公寓房源规模排行榜》，TOP20房企房源拓展总量将近67万间，万科以23万间位居榜首。相比之下，魔方公寓用了很多年才达到10万间。

　　虽然优势明显，但不少房企已经开始“放慢”拓展房源的速度，曾经动辄十万、百万间规模的口号已经少有人提及，取而代之的是不断“被剥离”的消息。

　　万科的“万村计划”近日传出将放弃部分已签约房源，远洋集团和朗诗绿色集团也陆续开始剥离长租业务，要知道上述房企在长租行业的规模占比并不低。

　　从众星捧月到负面危机爆发，长租公寓在短时间内经历了剧烈震荡，种种迹象表明，实力相对较强的房企对长租公寓的态度越发谨慎。

　　房源拓展略有收紧

　　在长租公寓的规模大战中，如果有胜利的一方，大概率会是房企系，无论是盘活存量还是自持新项目，房源对房企来说可谓“探囊取物”。

　　事实也确实如此，根据克而瑞地新引力发布的《2019年上半年房企长租公寓房源规模排行榜》， TOP20房企在上半年的房源拓展总量将近67万，这一量级直追最大的分散式长租公寓自如的房源规模，这些房源在上半年开业入市的数量是25.5万，亦十分可观。

　　从榜单可以看出，今年上半年，房源拓展规模最大的房企是万科，总量达23万间，其中开业房源7万间，这一规模与去年同期相比近乎持平。紧随其后的是龙湖冠寓，拓展房源规模达11万间，其中开业6.2万间。在龙头房企中，对长租公寓布局力度较大的还包括碧桂园、华润、招商等，拓展房源都在2万间以上。

　　从量级上看，中小房企远不如龙头房企，除了朗诗寓的4万间和上海（楼盘）地产城方地产的2.6万间稍具规模以外，诸如佳兆业创享家、康德随寓、石榴熊猫公寓等房企拓展的房源规模只有几千间。据和讯房产统计，榜单TOP3房企拓展房源的总量为40万间，占TOP20房企总数的60%，换言之，龙头房企占据绝对的市场规模。

　　整体来看，上半年房企在长租公寓房源拓展方面，步伐略有收紧。

　　和讯房产统计了榜单中TOP10房企所拓展房源的总量，结果显示，2019年上半年TOP10房企拓展房源总量60万间，去年这一数字是53.9万间，同比增长大约11.3%，对规模竞争较为激烈的长租行业来说，增速并不算高，而且种种迹象表明，多数房企对待长租公寓态度趋于谨慎。

　　房企投资热度下降

　　“长租公寓比开发业务难做，但万科肯定会做下去。”6月28日，万科在深圳（楼盘）召开2018年度股东大会，郁亮表示未来衡量地产商是否领先，只在销售领域里面领先可能并不很合适，必须要在租售两个领域做到数一数二。

　　不过，一位接近万科的证券分析师告诉和讯房产，在此前的内部交流会议上，万科曾明确表示，长租公寓不赚钱，并且已经开始限制对长租公寓的投资规模。

　　一个消息是万科已对“万村计划”有所调整。据媒体报道，万科正在与已签约城中村房东洽谈违约赔偿事宜，准备放弃部分深圳偏僻区域已签约“农民房”房源。

　　万科相关人士也对媒体回复，万村计划推进过程中，确实遇到了一些实际的困难，综合推进过程中的客观情况，拟对现有房源结构进行小部分调整和优化，相关工作正在有序推进中。

　　对此，业内分析认为，万科进行城中村改造的成本较高，如果未来出租率、租金涨幅不及预期，万村公司改造的长租公寓可能未来6-8年都不会盈利，甚至整个租赁周期都不会盈利。

　　像万科这样对长租公寓持审慎态度的房企并不在少数。5月13日，朗诗绿色集团发布公告表示称，2019年将非地产开发相关业务剥离至控股集团。公开资料显示，朗诗绿色集团旗下的长租公寓品牌朗诗寓一直处于亏损阶段，并且预计未来两年将持续亏损。

　　对于剥离的原因，朗诗绿色集团表示，此举可以将朗诗寓发展成为专业化租赁业务公司，亦可减少朗诗寓亏损对本公司业绩的影响，使本公司可以聚焦绿色科技地产核心业务，有利于提高盈利能力，提升股东价值。

　　6月初，有媒体报道去年刚刚跨进千亿阵营的远洋集团计划年内剥离旗下长租公寓“邦舍”。另外一个值得关注的现象是碧桂园对外已经淡化2020年达到100万间这一目标。

　　和讯房产在梳理2018 年销售额TOP30房企的财务报告时发现，相比年中业绩报告，在2018年年报中提及长租公寓的房企由11家降至9家，其中提及长租公寓布局情况的房企只有5家，龙湖是唯一一家有收入贡献的房企。

　　“很多房企都不在把长租公寓作为未来一两年发展的重点战略业务。” 中房经联主席胡景晖表示，房企正在淡化长租公寓业务。他讲了一个细节，在一些上市房企的重要会议上，此前长租公寓的相关负责人都坐在第一排或者靠前位置，如今他们都做到第二排或者后面的位置去了。

　　“去年房企对长租的投入确实是过热了，尤其在投资和房源开发方面，为了快速扩张规模，房企投资力度较大。”某知名品牌房企长租公寓负责人认为，上述现象说明了大家对长租公寓恢复了比较理性的态度。

　　一位不愿具名的开发商表示，随着市场变化，房企有一些战略性的调整，包括步调的优化，这些都是正常现象，开发业务也有大小年，做剥离并不意味着对长租公寓持放弃或者悲观的态度，不过，可以确定得是整个市场对运营和资金周转都提出了更高的要求。

　　“会有一部分甚至很多开发商还是会持续投入长租行业，只是大家投入的节奏和力度可能会随着市场的变化和公司内部的调整，会出现一定的周期性的变化。”上述品牌公寓负责人表示，从长期来看，长租公寓行业基本面始终是好的，有客户需求，有市场容量，从政策的导向看，也符合国家政策大的方向，从这个角度来看，未来的市场主体，开发商是非常重要的一部分。

　　根本问题：算不过来账

　　业内人士分析，房企对长租公寓态度转冷只是表面现象，对长租公寓而言，一个始终无解的根本问题是“算不过来账”，也就是亏损。

　　“长租公寓目前的压力在于账算不回来，或者说长租公寓项目其实经营方面还是有很多问题。”易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，很多长租公寓项目虽然融资力度大，但是资金回笼效果不佳，这是当前此类企业需要反思的地方。

　　从融资角度看，一个显著的问题是长租公寓的资金成本过高。胡景晖认为，长租公寓是一个周期长、利润薄、需要规模效应的产业，它需要的是长钱、大钱、便宜的钱，而现在资本市场基本是短钱、热钱、贵钱。

　　“今天中国长租公寓的产业属性和资本市场的资金属性不匹配，这是最大的问题，拿几百亿投到一个未来可能年投资回报率只有5%-6%，而且需要30年的回报周期的产业中去，基本上找不到这样的钱。”胡景晖认为，资本市场目前还看不到对接的成果。

　　胡景晖进一步补充到，如果以产权的形式做长租公寓，租金的年投资回报率也就2%左右，连资金成本都不够，即便做二房东模式，不形成一定规模，管理效率不提升，不能有效控制成本，基本上也很难赚钱。

　　从租金角度看，长租业务亏损的深层原因可能与中国人的居住文化有关，经济学博士杨现领此前有过非常精准的分析。

　　杨现领认为中国租房者对价格及其敏感，以如下数据为例，2017年中国流动人口人均月收入4500元，但是月租金的客单价仅有500元，并且随着收入的增长客单价没有变化，大部分流动人口储蓄和回乡购房的意愿极其强烈，包括白领阶层，北京（楼盘）地区客单价平均不超2500元，装修较好的自如跟二房东的老破小相比溢价超过200元大部分租户就会选择老破小。

　　“融资成本较高，同时又不能有效地控制成本，很难回收资金，这容易造成资金链断裂。”上述开发商认为，接下来会有一些长租公寓倒闭或者撤出，随着行业管理越来越严，特别是对于租金贷，对于一些风险的防范比去年意识要更强。另外，并购还会持续，有一些维持不了的长租机构会倒掉，有些品质好一点就会被收购，但并购并不能彻底解决行业问题。

　　某业内资深的长租公寓负责人对和讯房产表示，并购肯定会成为长租行业的一种趋势，经营良好、形成品牌口碑及核心运营能力、能提升客户体验和客户认知度的长租公寓运营方脱颖而出，大鱼吃小鱼会成为很自然的行业现象。对于长租行业何时迎来整合大潮，他表示：“也就是今年或明年的事。”