婚前房产协议真的有效吗？怎么确定婚前房产协议是否有效？

《婚姻法》第十三条规定：“夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，归夫妻共同所有，双方另有约定的除外。”那么，由于约定财产制度的存在，夫妻之间可以对财产以书面方式订立合同。那现实生活中夫妻之间签订的婚前房产协议真的有效吗？怎么确定婚前房产协议是否有效？天津涧联律师事务所张妙琳律师解析。

案情回顾：

2004年梁先生结婚前以个人名义购得位于佛山市南海区雅居乐的房产一套。2006年与李小姐结婚后，梁某就自愿签订了一份《协议书》，大致内容为“本人梁某现自愿同意将其住宅的产权与妻子共同拥有。”

但两人一直没有到房屋管理部门作产权变更登记。因为家庭琐事，梁先生与李小姐时常发生争执，两人的感情也逐渐淡漠了。2013年梁先生曾向法院提起离婚诉讼，但随后又撤回了。第二年，李小姐起诉要离婚，并且请求法院判令雅居乐这套房的50%产权归她所有。

庭审情况梁先生抗辩意见

庭审时，梁先生同意离婚，但是不同意将房子分一半给前妻，他说房子是自己婚前由父母出资购买的，应该属于其父母的财产，自己只有居住权；而且这份《协议书》其实是女方以胁迫手段迫使他签订的，当时如果不签名，女方就会认为他没有诚意。

梁先生还指出，这份协议实际上并没有真正履行，因为既没有到房管部门去变更登记，也没有对协议书进行公证。他认为自己有权撤销该房产的赠与协议。

法院判决驳回分房要求

法院生效裁判认为，本案焦点是《协议书》的效力问题，该协议属于双方在婚姻关系存续期间对一方婚前财产的约定。

但是，依照《婚姻法司法解释（三）》第六条的规定，婚前或者婚姻关系存续期间，当事人约定将一方所有的房产赠与另一方，赠与方在赠与房产变更登记之前撤销赠与，另一方请求判令继续履行的，人民法院可以按照《合同法》赠与的规定处理。

本案中，涉案房屋属于不动产，产权变更依《物权法》第9条需登记才发生效力，而本案双方虽约定产权赠与但未至房管部门进行登记，故该房协议赠与的产权份额并未发生转移。该赠与协议亦未经公证。

法院认为，涉案的赠与合同属于任意撤销赠与合同，行使撤销权不受法定撤销一年时限的限制。梁先生现提出撤销，符合法律的规定。据此，法院最终判决两人离婚，驳回李小姐要求分房的诉求。

张妙琳律师释法判决分析

奥锐房产律师团队指出，夫妻财产约定是一种债权协议。基于房屋的巨大价值以及房屋产权的可分性，房屋的部分产权完全可以成立赠与，这在事实上与法律上均是可能的。将男方婚前个人所有的房产约定为夫妻共同所有，实际上是将房屋50%的产权赠与了女方。

在法律上，夫妻财产约定涉及到《婚姻法》第19条以及《婚姻法司法解释（三）》第6条的理解与适用问题。第19条被视作我国夫妻约定财产制的法律依据，该条文规定了对两类财产的三种所有形式，即对婚前财产和婚内财产，夫妻可以约定采取各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有的方式，自由选择的空间很大。问题在于，第19条并未规定财产的所有权何时转移。

从物权（动产和不动产）公示的角度来看，公示的目的在于让不特定的第三人知晓，以保障交易的便捷与安全。但夫妻财产约定仅夫妻双方知晓，不具备公示性，所以无法直接产生物权变动的效果。房屋属于不动产，在赠与房产的情况下，需要登记方才能发生物权变动的效力。

张妙琳律师总结：

夫妻双方在婚前签订财产约定协议的，应首先对该协议进行公证，加强协议的法律效力，使该合同不能被赠与人任意撤销。财产能及时办理产权转移手续的应及时办理。动产应及时交付，不动产如房子等应及时到房管局办理过户登记手续