那些中介和销售不会告诉你的话

文/小鹏王

严厉的楼市调控下，各地纷纷出台史上最强限购令，有钱也买不到房——人世间最痛苦的事莫过于此。而不限购、价钱便宜、装修时尚又处于繁华商业地带的公寓，吸引了大量的年轻刚需族和投资者。

买房子是一生的大事，天真地认为公寓相比于住宅，只是使用年限短一点、价钱便宜一点这么简单就大错特错了，接下来笔者会告诉你那些中介和销售不会告诉你的“公寓深坑“。

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公寓就相当于我们所熟知的学校宿舍，职工宿舍，每层楼内有若干个房间和公共的走廊、厕所和浴室等，现在发展出更为高端的商业公寓，空间布局虽小但五脏俱全，适合自主也可对外出租，经济实用。

在我国，将商业用地改建成公寓一度十分火爆，因为国内的商业用房库存相比于住宅用房更加严重，从销售情况上来看，住宅用房也远远优于商业用房。房子是用来住的，将大量的商业用房库存，通过商改住推向市场实现其居住价值，也是物尽其用，何乐而不为呢。

理论上确实合情合理，但在现实中却变了味儿。

开发商在建房时考虑更多的是自身的利益，而非购房者。我们都知道，商业用地比住宅用地便宜太多，在商业用地上建设大量的小户型公寓，不仅可以分摊成本，还能赚回更多的利润。

下图是每层22户的商住项目图，每层楼只有两部电梯和两个楼梯：

在商业用地上建公寓，那么住宅用地建什么呢？当然是建豪宅。住宅用地出让金高，开发商为了收回成本，更倾向于在住宅用地上建豪宅，卖给高端人士获得高利润。豪宅以价取胜，公寓以量取胜，渐渐的市场上商住公寓越来越多，豪宅成为主基调，普通住宅反而越来越少。

这种趋势严重破坏市场平衡，而且市场上开始出现大量的违规改建公寓，这些公寓不仅得不到政府的认证，还存在消防安全隐患，严重侵害购房者权益。从去年上半年开始，一线城市北上广深及部分二线城市南京成都开始下达“限商令“。

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公寓仍有投资价值，但前提是你买到的是“真公寓“。什么是真公寓？即房屋用途注明是“商务公寓“的产品。

以深圳为例，2015年开始，深圳写字楼供应激增，人口持续净流入，住宅需求旺盛，在高房价和限购升级的环境下，2016-2017两年间，“商改住“现象蔚然成风，商务公寓呈井喷式增长。

从房屋性质上来说，深圳市面上的公寓主要是商务公寓、商业/办公类公寓、产研用房类公寓：

商务公寓：政府认定的正规公寓，具有居住功能，也可注册办公，俗称商住两用公寓。土地性质一般是二类居住用地、商住用地或商业用地，产权一般是40-50年，也有长达70年的。房屋用途明确写着“商务公寓”，个人名义购买。 商业/办公类公寓：改造类公寓，土地性质一般是商业服务业，产权多是40年。房屋用途则是办公或者商业，不具备居住功能。可以个人名义购买。 产研用地类公寓：俗称工改工公寓，土地性质一般是产业用地，产权比商业/办公类公寓长一些，大部分是50年。房屋用途则是产业研究用房，明确只能以企业名义购买，价格相对会更低一些。

深圳公寓近年来发展迅猛但鱼龙混杂，你需要注意以下几点：

1、商务公寓具有居住属性，明确有独立卫生间的，有可以接入天然气的，跟住宅的的设计规范完全一样，跟商品住宅的唯一差别是产权，商业用地土地使用权是40年。商业和办公类公寓不具备居住功能，不能接入天然气；

2、厂房改公寓项目，一直以来都必须由公司名义购买，后期若通过变更企业法人的方式转手，较为便捷，但若通过企业对企业物业转让的形式出售，则将面临巨额税费；

3、LOFT产品若承诺购房者以公寓形式交付的，属于违规销售；并且可能因为项目无法验收存在违约风险；

4、如何辨别公寓类型：5.1米层高LOFT是商业公寓，4.5米层高LOFT是商办公寓，3.6米以下层高是商务公寓；办公用地的商办公寓产权50年，商业用地的商业公寓产权40年，住宅用地的商务公寓产权70年，产业用地的产业公寓产权30年或50年；需要用公司名义购买的是产业公寓；旧商业裙楼改建的商业公寓层高4.5米。

投资公寓一定要擦亮双眼，只有商务公寓才具有居住属性。

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你还需要了解公寓和普通住宅的区别

1、使用年限：商业性质的公寓使用年限一般在40年，注意，土地使用年限是从拿地开始算起，到你手里一般已经过去1-5年，因此公寓的土地使用年限仅有住宅的一半，最让人头疼的是，产权到期了怎么办？虽然目前还没有定论，但商用公寓土地年限到期后是肯定需要补高额地价才能继续使用；

2、居住福利：70年住宅用地与教育、户口社保、医疗等挂钩，40年商业用地没有不能落户；

3、居住费用：商业用水，商业用电，高物业费，部分通气（商业用气），大部分不通气；

4、高税费，转手难：在公寓交易中，卖方需缴纳房屋增值税（按差额的5.55%）、土地增值税（仍里部分的30%-60%，可用其他税费抵扣）、个人所得税（盈利部分的20%，可用增值税抵扣）；买方通常需要缴纳交易手续费（合同价0.5%，契税3%）、印花税0.05%、登记费（550元/套）；

5、按揭方式：不能申请公积金贷款，如采用银行贷款的方式，只能得到五成或六成按揭，最长贷款年限10年。如果资金不是很宽裕，意味着每个月要归还更多贷款；

5、居住舒适度：单层住户太多，上下楼梯坐电梯不方便，无法满足正常的电梯需求，室内面积较小，只能适合两人居住，无法满足三口或者四口之家的需求。同时人多且杂乱，安全性和私密性都无法得到很好的保障。

以目前的情况来看，投资公寓要睁大眼睛，分清到底是不是“真公寓“，同时，对于刚需族来说，投资公寓并非明智之举。

公寓适合那些人呢？一是资金充足而没有购房名额的投资者，二是需要开一间工作室的微企创业者，三是精英人士投资公寓，为了享受黄金地段的生活配套。无论是哪类人，投资公寓都要选则一线和强二线的黄金地段，否则没有升值潜力。