楼市已冷？ 请先丢掉穷人思维！

最近，突然没人谈论房子了。

很正常，因为楼市冷下来了。

北京楼市已经凉了一年多，今年上半年，刚刚有点回暖的迹象，二手房成交从3月份的12000套，涨到5月份的18000套，到6、7、8月份又连续下滑，现在稳定在月均15000套左右。

近两年风头很劲的宇宙网红杭州，二手房价格也开始撑不住了，除了 比较扛跌外，普通二手房的跌幅在5-10个点，更可怕的是下跌和盘整才刚刚开始。

就连一直被大家看好，认为2018年最有可能暴击的深圳，也开始感受到市场的阵阵寒意。新政后屡屡传出新盘销售不足两成，笋盘频出，购房客要退定金的说法，给楼市蒙上一层层的阴影。

眼下的情境让我想起了五年前，2013年，我去深圳看房，当时的深圳楼市淡到了极点，无人关注房子，无人谈论房子，大家似乎忘记了房子是可以用来投资的。

市面上卖盘众多，买家极少，笋盘多，议价空间大，连中介都丧失了信心，说看不清后市，不知是涨还是跌。

当时我在福田，看了一批100-150万总价的小户型，当时福田的均价3-4万，看完只觉得房子又贵又破，市场又喊跌声一片，不是刚需真下不了手。

我看过一套成交价86万的单身公寓，今天加上的加持，挂牌价是270万。

当年入手的，今天自然都笑的合不拢嘴，可当时拿出巨资买房，又何尝不需要巨大的勇气。

淡季买房，比旺季买房，要下更大的决心。

2

今天，又快走到了当年的时间节点。

虽然人人都默念着巴菲特那句名言：别人贪婪时我恐惧，别人恐惧时我贪婪。

但真到了这一天，大家还是选择沉默和观望。

哪怕这个过程再重复一千遍，结果还是一样。

跟随大多数，永远是绝大多数人的选择。羊群效应，相比巴菲特的投资箴言，显然更像普世哲理。

可是，另一方面，很多人又忽视了，形势是在不断变化的。

如果你足够细心，就会发现，与前段时间政府对楼市喊打喊杀比起来，情况有了微妙的变化。

不过两个月前，这类楼市新闻还充斥头条：

沈阳楼市热烧不退，炒房客大举杀进山海关！

成都再度上演万人抢房，九旬老太排队晕倒！

贵阳，观山湖新区一房难求！

倒挂严重的杭州，仍在上演天价茶水费

不过一个月前，楼市的宣传口径变成了：

9天8次重磅调控：四大一线城市参战，房价还敢涨?

房地产税法草案，最快年内审议

风向逆转，炒房凉凉，房地产躺赚模式彻底终结?

一锤定音，房价还要涨的美梦被彻底击碎，地产股集体大跌！

而今天，奇妙的是，楼市新闻好象集体消失了。

每天取而代之，并能数天霸占头条的，是长租公寓抬高租金，是滴滴顺风车恶性案件，是明星偷漏税，刘强东深陷丑闻门，李彦宏被炮轰骗子首领，马云要辞职，各类热点轮番登场，占据头版头条，热闹至极。

人们的注意力被吸引的一会儿往东，一会儿往西，大脑中天天充斥着各类热点事件，一会儿狂骂长生，一会儿声讨滴滴，一会儿嘲笑东哥，只觉得生活热闹，充实，又有趣。

我却只觉得奇怪，难道之前，类似的新闻没有发生?为什么只在近期，各类新闻突然集中爆发，引发人们的集体热议解读。

要么是以前的新闻料不够大，不够猛，不足以引发人们的连续关注；

要么是随着楼市的急剧降温，人们的注意力空仓了，急需其他内容进行补充。

我更倾向于后者。

不管是什么原因，我只想提醒大家一点，不管是满仓、重仓、半仓还是空仓楼市的你，各类娱乐和热点新闻能让你的生活暂时充实，但对你未来生活的好与坏，没有半点影响；可房子，却关系着你后半生命运的悲与喜。

如果你也和众人一样，每天只关注各类娱乐热点新闻，为他人而悲，为他人而喜，把房子彻底抛诸脑后，我只能说，穷病，无药可治。

3

风，起于青苹之末。

情势变化，总是起于人们最忽视的细微之处。

最近的两个很小的楼市新闻，被各类热点淹没的无影无踪，我必须要努力扒出来大家才能看到。

第一个新闻，住宅产权期满后自动续期。

民法典各分编草案提请全国人大常委会审议，草案规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期，续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定。

住宅七十年续期不是新闻，近几年反复听到的说法不少，依照政府的一贯特点，频繁放出的消息最后一定会落在实处。所以，住宅七十年续期政策的出台基本只是时间问题了。

为何又重提住宅七十年续期，一是为房产税铺路，二是给买房者吃一颗定心丸。

让大家放心，只要买的是住宅，就不必为到期后可能被强制收房担心，先按下所有权不表，至少变相宣布了住宅的永久居住权。

对于住宅来说，这是利空还是利好?

对于商铺、写字楼和商住，政府绝口不提续期问题，就明显不是利好了。

商铺和写字楼至少可以买来收租子，但是商住这么一个不商不住，姥姥不疼舅舅不爱的怪胎，前景仍然堪忧。

4

第二个新闻，房地产税立法又进一步，拟五年内提请复议。

9月7日，全国人大常委会法制工作会议在人民大会堂举行，党中央批准对本届五年的立法工作作出统筹安排。

此次列入五年规划的法律草案，条件比较成熟、任期内拟提请审议的为一类项目，共计69件；

需要抓紧工作、条件成熟时提请审议的为二类项目，共计47件；

尚不完全具备立法条件，需要继续研究论证的立法项目为三类项目，房地产税赫然在三类项目之列，这说明，不出意外，房地产税的立法要在五年内完成。

估计很多人又一头雾水，前段时间关于房产税的新闻，一直都是坚决征收，尽快征快，马上提请立法审议，很多人认为房产税两年左右就会出台，恨不能马上抛掉手中多余房产。怎么一转眼说法又变了，立法就要五年了?

很简单，情势变了。

几个月前，楼市还如烈火烹油，涨声一片，处处摁下葫芦浮起瓢。

政府要调控楼市，打压多军，房产税做为压箱底的重磅大杀器，是必须要拿出来的，不表达的严厉一点，紧迫一点，如何吓退那些奋不顾身的炒房客。

而现在，楼市风向变了，预期变了，多军转空军了，房子涨不动了，甚至有的城市开始掉头向下了。

政府不希望房价大涨，更不希望它快速下跌。这个时候，楼市需要收一收，稳一稳，不能让民众彻底失去信心，房产税就必须要换一种说法了，立法也需要五年，没那么快出台征收。

5

说了这么多，也许有人会说，楼市有周期，现在淡下来了，我不必着急入手，先存钱，等过两年开始涨了再买入岂不妙哉?

如果一切事物都这么简单，那世界就太美妙了。

2013年9月份，深圳楼市最淡的时段，那时的房价是深圳的阶段性低谷。无人谈论房子，无人购买房子。

到了2014年，事情就开始发生微妙的变化，深圳房价开始小幅缓慢的上涨，但涨速不快，而很多人早就忘记了房子，仍然选择无视，忽略。

2015年4月，深圳楼市突然启动，并瞬间加速，如同一列隆隆疾驰的列车，把一大票刚需越抛越远。

今天，那些哭着错过深圳的人，难道你们真的没有一点错?

你以为世界是静止的，房价是站在原地等你的?

我们只想告诉大家几个道理：

1、任何事物都有周期，有潮起潮落，楼市也一样，现在的潮落很可能就是下一波潮涨的起点；

2、现在的突发新闻热点很多，可以关注，但不要沉迷，说直白点，它们不能给你收益，不能改变你未来的生活；

3、可以不必过分关注楼市，但始终要心有所系，因为过去和现在，房子改变了很多人的命运，未来很可能还是这样；

4、楼市参考不擅长追热点，谈八卦，米宅始终专注的是楼市，不论在旺季还是淡季。米宅都能及时跟踪挖掘楼市热点与细节变化；

5、持续关注楼市参考，洞察楼市细微变化，不错过最佳出手节点，这，才是决定你财富和命运的关键。（来源：楼市参考）

沈阳东一环快速路454根桩基完工

沈阳市东一环快速路共454根桩基近日全部完成施工，大部分工程进入桥面搭建阶段。这是沈阳首个装配式技术施工快速路工程，预计今年年底完成主体工程。通车后，不但能提升沈阳城区东部出行条件，还将极大缓解青年大街、南北快速路的交通压力。(来源：辽宁日报）

沈阳与15国的20座城市“互加好友”

沈阳市从1980年同日本札幌市“添加好友”开始，到目前已先后同15个国家的20座城市缔结为国际友好城市。

沈阳的好友遍天下。在昨日举行的第十八届世界冬季城市市长会议，就有6个友好城市、11个友好合作关系城市前来参加沈阳举办的这场国际盛会。

沈阳友好城市何时起步？

日本札幌是沈阳对外缔结首个友好城市

什么样关系的城市才能结为“友好城市”？

据了解，友好城市在世界上又被称为姐妹城市，以维护世界和平、增进相互友谊、促进共同发展为目的，在签署正式友城协议书后，双方城市积极开展在政治、经济、科技、教育、文化、卫生、体育、环境保护和青少年交流等各个领域的交流合作，这种正式、综合、长期的友好关系或制度安排为友好城市关系。

沈阳市外办表示，两座城市在缔结友好城市之前，就已经有多年的经济、贸易、科技、文化等方面的交流合作，再经过多年的友好发展才能缔结为友好城市。两座城市缔结友好城市是非常正规的，缔结前需要向国家申请，得到批准后才能缔结为友好城市。

1973年，天津市与日本神户建立了对国际友好城市。1980年11月18日，沈阳市与日本的札幌市正式建立友好城市关系，札幌市也是沈阳对外缔结的第1个友好城市。

沈阳“添加好友”多在什么时期？

上世纪八九十年代和近期是“加好友”高峰期

1980年11月18日，沈阳首先与日本的札幌市“添加好友”，次年（1981年）8月18日再与日本的川崎市成功“添加好友”。

从1980年开始，在38年的“添加好友”过程中，沈阳市已先后与15个国家的20座城市缔结为友好城市。其中，上世纪80年代“添加好友”5个，90年代“添加好友”6个，在21世纪的00年代“添加好友”2个，10年代添加了7个。

沈阳在上世纪八九十年代和近期是“结交好友”的高峰期。

沈阳的好友都“住”在哪里？

75%身处亚欧 “邻居”俄罗斯韩国友好城市最多

沈阳市“添加”的20位好友中，75%都身处亚洲和欧洲。其中欧洲最多，达8个；其次是亚洲，有7个；北美洲2个；南美洲2个；非洲1个。

这20位好友中，多以我们的“邻居”居多。其中，俄罗斯、韩国分别有3个友好城市，日本有2个，德国、意大利、美国、菲律宾、墨西哥、以色列、喀麦隆、希腊、波兰、阿根廷、英国、乌拉圭各有1个友好城市。

沈阳的友好城市都是啥地位？

多为首府或省会城市，还有1个首都城市

沈阳缔结的20座友好城市中，都有很高的城市地位。

缔结的友好城市多为该地区的州、道、省等（相当于我国省级单位）的首府或省会城市，多为地区的中心城市或大城市。如在2017年12月17日缔结为友好城市的乌拉圭佛罗里达市，就是乌拉圭佛罗里达省省会城市。首个缔结友好城市的日本札幌市，是日本北海道的首府。意大利的都灵市是皮埃蒙特大区和都灵省的首府，也是意大利第三大城市。伊尔库茨克市为俄罗斯联邦共和国伊尔库茨克州的首府。塞萨洛尼基市是希腊北部第一大港，全国第二大城市。乌法是俄罗斯联邦巴什科尔托斯坦共和国首府。新西伯利亚是俄罗斯联邦新西伯利亚州首府。拉普拉塔市是阿根廷第一大省布宜诺斯艾利斯省省会。

在沈阳缔结的友好城市中还有首都城市，雅温得市是喀麦隆共和国的首都，也是全国政治、经济、文化中心。

由此可见，沈阳市缔结的友好城市都在国内具有举足轻重的地位，与沈阳打造东北亚国际化中心城市相当。

沈阳好友城市都有啥特产？

多以工业见长，近年结交高新科技友城

沈阳市是闻名遐迩的工业城市，而沈阳的“好友”中以工业领域见长的城市就有十余个，如日本的川崎市、美国的芝加哥、德国的杜赛尔多夫市、俄罗斯的新西伯利亚市、英国的贝尔法斯特市等。

在2016年5月18日结为友好城市的英国贝尔法斯特市，主要工业就有造船、飞机、亚麻纺织、石油化工和食品加工等。其中，造船业具有悠久的历史，著名的泰坦尼克号便是在这里建造的。

近年来，沈阳结交的友好城市当中，还有很多以高新科技见长的城市，如号称“韩国硅谷”的大田市，还有英国的贝尔法斯特在原有工业基础上，发展新兴高科技产业等。

此外，沈阳的友城还有很多在其他领域见长的，如最近结交的乌拉圭的佛罗里达市，自然资源丰富，百分之九十以上的土地适于发展农业和畜牧业，特别是养殖牛羊，进行牛奶、羊毛和肉类加工及畜牧饲料生产。养牛业居全国之首，牛的繁育、催肥设施和技术非常发达。

未来沈阳交友长远规划都有啥？

三年内“结知名友城、打造百城之好”

沈阳市外办表示，友城交流是沈阳市对外开放工作的重要组成部分，在对外开放和经济社会发展中的地位举足轻重。沈阳市制定了国际友城发展建设三年规划，全面启动“结知名友城、打造百城之好”计划。

去年以来，沈阳市友城建设更加成果喜人。与乌拉圭佛罗里达市正式建立友好城市关系，与葡萄牙布拉加市签署建立友好城市关系意向书，与韩国春川市建立了友好合作关系，与巴西第二大城市里约热内卢市签署了建立友好城市关系意向书，与瑞典韦斯特罗斯市建立了友好合作城市关系，与巴基斯坦卡拉奇市签署了建立友好合作城市关系意向书。

此外，9月11日晚，第十八届世界冬季城市市长会议即将召开之际，沈阳市举行国际友好城市建立与深化合作签字仪式，沈阳与摩洛哥首都拉巴特市签署建立友好合作城市关系协议；与乌干达首都圈城市金贾市签署建立友好城市关系意向书；与沈阳市友城韩国大田市签署强化两市友好合作交流备忘录。

截至目前，沈阳市已与世界上15个国家的20个城市结为友城，与76个外国城市建立友好合作关系。可以说，沈阳市的友城建设工作速度在加快，质量在提高，服务经济社会发展的动能在增强，“百城”计划已指日可待。

沈阳友城数量东北领先

未来将在一带一路沿线“交友”

目前沈阳缔结国际友好城市的数量和质量，在东北地区处于领先，在全国也处于中上游水平。沈阳缔结友好城市从之前的以日、韩等国家为主，现在随着开放加大，开始结交英国等欧洲国家。

未来将结合沈阳产业优势等互补性强的城市以及一带一路沿线国家等城市开展友好城市工作。（来源：华商晨报）

沈阳毕业生本地居留率全国第二

毕业之前的收货地址是某某学校宿舍楼，毕业之后的收货地址则变更为某某小区，看似一个收货地址上简单的变化，实则可以计算出毕业生在毕业之后留在本地的概率，也就是当地对人才的吸引率。

9月12日，记者从电商平台京东获得的这样一组大数据显示，北京市的高校毕业生有着最高的本地居留率，高达51%，沈阳次之，全国居第二位，毕业生本地居留率高达49%。

沈阳居留率高过多个热门城市 实体经济吸引力犹在

数据显示，在一线城市中，北京市的高校毕业生有着最高的本地居留率，高达51%；而广州和上海的居留概率相对来说就要低一些，为40%。

在东北，沈阳的毕业生本地居留率较高，有49%，长春为42%。东北地区虽然常有人才外流的说法，但在数据上看，从这两个城市之外考入该地大学的学生，还是非常愿意继续居住生活的。

在西部，成都这座“让人来了就不想走”的城市，和以“抢人”著称的西安，都属于高校云集的中西部核心城市，高校毕业生本地居留率较高，成都为48%，西安为45%，但均低于沈阳。

值得一提的是，数据显示，沈阳、苏州等相对以制造业为主的城市，吸引力要大于杭州等城市。京东平台该项目负责人分析说，这可能意味着对于毕业生来说，实体经济对毕业生的吸引对大部分毕业生来说仍然属于主流。

毕业后居留本地好处多多 “消费舒适”算一个

大学毕业之后留在沈阳，会有诸多的方便之处，比如熟悉的生活环境、人际关系，较为适宜的气候，合理的房价水平，各项就业和创业优惠政策等等。但如果从消费的角度来说，毕业后居留本地还有一个较大的好处，消费成本要远低于“漂泊”到其他城市。

京东提供本报的大数据显示，从消费倾向上看，居留本地的毕业生，相对来说有着更轻松的生活，他们的毕业消费倾向以食品为主，休闲零食、肉干果脯、方便食品和牛奶乳品，是居留本地的毕业生的最爱；而对于远赴外地的毕业生来说，购买油烟机、洗衣机和电视之类的大家电，才是他们毕业首月的主流消费。

从消费价格指数来看，远赴外地的毕业生，他们面临大约13%的价格总数上升，而居留本地的毕业生，消费价格指数下降了7%。远赴外地者，也许经历了一次被动的消费升级，相对于本地居留的毕业生，他们购买的品类平均单价要高出20%。（来源：辽沈晚报）

于洪新城兴建5所中学及13所小学

在“于洪新城规划与发展论坛”上，于洪新城打造“沈阳外滩”生态新城公布于众：引入沈阳二中，兴建5所中学和13所小学；娱乐、运动、技术教育等设施齐头并进；地铁9号线于今年年底试运行。

众多利好政策接踵而至，为于洪新城区域发展加码。

多重利好叠加而至

目前，于洪新城新盘林立。阳光100国际新城、碧桂园银河城、恒大绿洲等早期产品已入住多年，后期产品仍在进一步升级，区域人居品质和人居环境得以全面改善。去年，旭辉、招商、美的等房企在于洪新城高价摘地，提升了区域价值。此外，区域内的商业更是实现了质的飞跃，阳光100凤凰街等商业配套的兴建和投入使用，不仅很好服务了区域生活需求，也彻底改变了区域商业格局。

于洪新城位于沈阳西南，以二环、三环高速和南阳湖街为支撑，以汪河路、细河路、大坝路等干线为脉络，形成了快速便捷的陆路交通体系。得天独厚的地段优势，令于洪新城跻身于城市快速发展行列内。

于洪新城是“一河两岸、河城共建”的代表地区，依据“于洪新城规划与发展”，于洪新城未来是以两个中心、四大系统升级为主定义为沈阳外滩、生态新城。充分发挥滨水生态优势，在景观、人居、配套等方面进行全方位提升。加速优化教育资源，弥补不足，兴建5所中学和13所小学。近期计划挂牌出让的宗地，均捆绑小学配套进行开发。

据悉，区域内导入地铁3、9号线，即将载客运营的9号线规划途经于洪新城2站，极大助推了区域发展。随着于洪新城的区域配套及资源不断引入与落实，品质住区成于洪新城全新标签。

新领馆入驻推升区域品质

2016年初，沈阳市召开年度重点项目建设推进工作会议中，明确提出新领事馆区的建设，将满融地区作为沈阳新的领馆区核心区。

新领馆区的落址，完善了一河两岸功能性，除相关配套的跟进外，居住价值将显著提升。纵观全国，领馆区所覆盖的区域，无疑是一个巨大利好。2015年，四川第一领馆区落户中和板块，带动了区域价值上升。

依据规划，新领馆区以60公顷土地规划汇聚20-30个领馆建筑，于浑河南岸筹划建设。纵观浑河走向，从东至西流经多个区域，西南区位主城段覆盖北岸的于洪新城和南岸的满融地区。新领馆区建成后，其生活、居住，特别是商业还将主要依靠于洪新城。

近年来，于洪新城商业配套得到深入发展，摆脱依靠滑翔老区商业服务的旧貌，实现了区域内自给自足甚至是外扩。“阳光100凤凰街从开业之日起，每年设有固定的专属IP活动，成为区域的一大亮点。这种符合时尚潮流的活力商街与使馆消费标准更加匹配，凤凰街将是领馆人士消费的重要场所。”业内人士称。

消费升级迎商业繁荣

随着于洪新城新建楼盘先后入住，于洪新城人口导入急速增加。目前，于洪新城拥有人口20余万，阳光100凤凰街等商业为居民提供着生活服务。经过3年的培育和发展，阳光100凤凰街现已成为沈阳   青少年素质教育主题街区，汇聚众多教育品牌，是区域教育资源的有力补充。

依据区域发展规划，引入名校、加快建校是于洪新城未来主攻方向，于洪新城教育资源将大为改观；未来于洪新城人口规模将达到30万人左右，成为于洪区域经济的重要增长极。人口激增，导致需求旺盛，特别是教育等需求，将占到生活需求的首位，阳光100凤凰街这类商街将满足不断增长的生活需求。

以北京秀水街为例，历经30多年的历史，从零散的商铺散落在外交使馆和公寓之间，到现如今的一片繁华。它已经成为了海外游客前往购物的“民间贸易中心”。这里是北京的“名片”之一，海内外游客慕名而来的地标。这对阳光100凤凰街树立了很好的参照作用。

沈阳新领馆区设立后，由此产生的对外商务活动、公务活动、私人活动都会增多，这将带来一些高消费客户群，以领馆区为核心的区域，也将形成许多高档商务区和居住区，带动于洪新城商业的发展提升。（来源：沈阳日报）

北京限竞房降价真相调查无奈杠杆工具

北京8月多个限竞房项目的集中入市，让限竞房供应达到了年内峰值。然而，在此前一片看好、认为房源相对而言较低的价格将极大调动北京刚需及刚改释放，并预计销售情况可观的情况下，当前限竞房整体销售状况并未如预料般乐观。北京商报记者兵分三路调查发现，虽然少数区位优越、价格优惠的限竞房项目成交量稍多，但更多位置稍远项目的销售进展则相对缓慢，去化压力凸显。有房地产行业专家分析称，当前限竞房供应量在新房市场中占据近六成比重，但实际上市场已出现供过于求的状况，预计接下来入市的限竞房将面临愈发艰难的销售局面。

调查：低于限价现售价降幅不一

据媒体此前报道，已经被政府限价的普通商品房开始主动降价寻求出路，希望通过价格战来助推销售。为了了解当前限竞房售价水平及销售状况，北京商报记者于9月8日-10日对大兴、丰台以及昌平区域内4个限竞房项目进行了走访调查。

首创远洋·禧瑞天著是位于大兴区亦庄板块的限竞房项目，北京商报记者从售楼处了解到，该项目分为东区和西区两大块，规划用户为1459户，9月初   开盘推出西区9栋700余套房源，截至9月8日已售200余套。该项目指导价为52695元/平方米，当前售价的单价区间大概在4.8万-5万元范围内，受户型面积、层高及位置分布等因素影响有所差异，总房款430万元起。

禧瑞天著项目销售人员向北京商报记者表示，购买限竞房的客户大多考虑的是性价比，对比周边区域房价水平，禧瑞天著“低单价、低总价”的优势较为突出，也因而吸引了众多购房者的关注。“项目差不多1500套房，首期开盘售价较低，不过后期会根据销售状况拉升到5.25万元的限价水平，现在可以说是刚需上车的最好时机！”上述销售人员如是表示。

距离禧瑞天著39公里、位于南六环外的大兴庞各庄中海云筑项目，也是大兴区域内一处关注度较高的限竞房楼盘。目前该项目处于待售阶段，售楼处销售人员告诉北京商报记者，项目共有45栋楼，主推89平方米小三居和139平方米合院产品，预计于9月22日正式开盘，届时将推出11栋共计300余套89平方米的房源。据了解，中海云筑项目限价为42158元/平方米，当前每平方米销售单价3.6万元起，89平方米小三居总价在330万元上下，实际销售单价同样受户型面积、层高及位置分布等因素影响。该项目正处于排卡验资阶段，意向客户可于近日提交资质及资产证明材料，售楼处将于开盘时通知验资合格的排卡客户前去选房。售楼处销售人员表示，中海云筑项目当前排卡登记客户为300组。按照房地产业的销售传统，1：1的蓄客确实并不乐观。

位于西南二环、尚未取得预售证的限竞房佑安府项目，正在积极蓄客中。

该项目售楼处销售人员表示，佑安府开盘信息待定，但因区位交通及生活配套商较具优势，近期以来咨询房源信息者众多。由于当前售楼处不对外开放，因而仅对意向客户进行包括个人信息、需求、预算等方面的简单登记。销售人员表示，项目开盘信息一经确定，将统一以电话形式告知客户，至于项目的具体户型、面积、价格及房源获取方式都将于开盘之日予以公布。

位于北六环外、昌平区北七家限竞房华润·理想国，限价为49529元/平方米，当前总体销售价格每平方米4.7万元起，均价在4.8万元/平方米左右。该项目于7月18日开盘推出全部共计863套房源后两个月，目前还剩余房源100余套。

真相：无奈的杠杆工具

值得一提的是，上述限竞房项目皆为简装交房，首套首付比例均为40%，销售人员称这是由于项目总价超过了五环到六环的非普通住宅指导线所致。其中，华润·理想国项目原则上为简装交房，但对于有带装修需求的客户，开发商表示可提供带装修服务，带装修收费在每平方米2200元左右，而同类型的刚需盘纯商品房，带装修标准一般在1000-2000元/平方米之间。

思源地产首席分析师郭毅指出，限竞房的先天条件以及市场环境，都会影响到企业对于限竞房定价的策略。总结而言，影响限竞房销售价格的因素主要有两个：一是利润有多高，即现售价和企业拿地价格之间的价差有多大；二是限竞房周边的市场竞争关系如何，若市场需求旺盛且周边项目开发量少，定价可能稍高。

针对当前部分限竞房售价低于限价的现象，郭毅分析认为，以禧瑞天著和中海云筑价格微调为例，存在企业拿地成本较低，因利润空间相对较大而做调整的可能性。其次，企业前期在价格上给出一定幅度的优惠，可以为后期在限定最高价水平之下的涨价留出一定的空间，同时也为楼盘的价值提升留出了空间。

“限竞房售价低于限价，在前期有促进客户成交的可能性，其实是用价格作为一个杠杆去挤压当前的客户，希望能实现一个更好的销售结果。”郭毅如是补充道。

争议：限竞房的去化压力

占据新房市场近六成比重的限竞房，当下已然成为北京新房市场供应主力。

根据合硕机构提供的统计数据，截至9月2日已有13个限竞房取证上市，限竞住宅的预售套数共有7164套，占同期商品住宅13375套预售总量的54%。

然而限竞房比重仍在加大中。随着限竞房取证进度的加快，新盘供应量越来越多，再加上前期开盘加推的项目，专家预测9、10月将再度涌现限竞房供应小高潮。

值得注意的是，与限竞房供应量一同增加的，还有业内关于“市场需求能否支撑众多限竞房项目的庞大货量”的担心，多位房地产行业专家也指出，新房市场供过于求态势已经显露，限竞房去化压力日渐凸显。

郭毅指出，北京新房市场在之前几个月成交基本维持在每个月2000套上下的水平，8月的成交拉升至3000套，其中限竞房的成交对整体成交量有着一定的贡献，但实际上北京新房市场需求其实并不十分旺盛。“今年上市的限竞房项目去化速度有快有慢，从总体上来看，限竞房虽对成交量产生了一定的拉动，但单个项目的去化情况其实并不是特别乐观。”

郭毅更进一步表示，供过于求的市场矛盾，其实早在政府推地的时候已经埋下了一个种子。“目前北京新房市场成交了60多块限竞房用地，整体规划总建筑面积将近550万平方米，大概能开发6万多套限竞房。但北京一年新房市场的成交量，其实也就在两三万套。两三万套需求对应着六七万套的供应，其实市场很难用限竞房去更好地调动需求。”

中原地产首席分析师张大伟也表示，当前限竞房区域供应扎堆现象明显，部分区域入市超过3000套，这使得供大于求开始明显出现。在张大伟看来，当下北京整体市场处于平稳状态中，不论是二手房还是新建住宅成交量均显平稳，但北京市场过去两年土地供应高峰开始逐渐反映到住宅房源数量上，预计后续还将有大量项目入市，由此购房者的观望态度将更趋明显。

另有统计数据印证了限竞房去化压力较大的事实。

中原地产研究中心数据显示，截至9月11日，北京合计有16个限竞房项目取得18期预售证，共提供商品房限竞房源9038套。从网签数据看，除去刚取得预售证的部分项目，当前8个限竞房项目网签量合计1089套，按此比例计算，限竞房网签销售率只有12%。而即使计算所有项目的真实销售，市场已经入市的这16个项目，平均去化也不足四成。此外，限竞房市场分化明显，部分限竞房接近售罄，而部分限竞房去化不足两成。

出路：价格、产品两条腿走路

在8月限竞房集中入市之前，限竞房被外界看作是北京新房市场解渴的一剂良方。但从销售数据看来，限竞房现阶段的销售状况实际上并不理想。

郭毅表示，从在售限竞房去化比例来看，一些位置优越、限定价较低的项目，没有达到外界认为的“开盘即售罄”的期望，排卡客户量也没有达到开发商计划推出量的倍数关系，仍有剩余房源未被认购。张大伟更是用“北京严格的调控下，限竞房出现冰冷现象”来形容限竞房现阶段不温不火的销售现状。

郭毅分析认为，在市场需求有限的情况下，现阶段房企若想促进销售，可能需要尝试用价格和产品两个杠杆去撬动市场，以促进需求。“首先，房企应从产品上下功夫，把产品做到位；其次是看看价格上有没有松动的空间，让客户感觉到项目未来的价值预期是向好的，这样才能更好地刺激需求。如果在这两方面没有太多空间的话，企业可能会面临一个比较被动的市场局面。”

此外，郭毅预测，随着更多的限竞房项目逐渐入市，加上此前入市的项目把第一轮购房需求释放完毕，使得后面接续的需求减少，接下来上市的限竞房项目销售或将更加艰难。（来源：北京商报）

信贷结构似乎朝本轮房地产调控反方向倒退

昨日，央行公布2018年8月份金融统计数据报告显示，8月份人民币贷款增加1.28万亿元，同比多增1834亿元；8月份社会融资规模增量为1.52万亿元，比上年同期少376亿元；8月末，广义货币（M2）余额178.87万亿元，同比增长8.2%，增速分别比上月末和上年同期低0.3个和0.4个百分点。

8月份信贷新增规模较7月份的1.45万亿元环比小幅减少0.17万亿元。中信证券固定收益首席分析师明明昨日对《证券日报》记者表示，最新数据显示8月份贷款低于预期，主要原因考虑以下几点：一是存款不足，存款成本高，对新增信贷规模形成制约。二是监管指标的内生限制，虽然MPA等指标有所放松，但资本约束、存贷比等仍然对信贷派生有约束作用。三是实体经济风险，除了政府平台，地产、民企风险仍然大，银行信贷投放意愿不强。

交通银行金融研究中心首席分析师鄂永健昨日在接受《证券日报》记者采访时表示，8月份信贷增速和增量都基本符合预期，然而信贷结构似乎朝本轮房地产调控的反方向倒退。

8月份居民贷款7012亿元，为2018年以来居民贷款第二高的月份，仅次于1月份。在鄂永健看来，如果看当月新增居民贷款在全部新增中的占比，8月份居民贷款在新增中的占比达到54.78%，为2018年之最。而且这一数据变化，出现在地方债置换发行对新增企业贷款影响有所减弱的背景下。

数据显示，7月份、8月份地方债置换发行分别为5435.83亿元和4446.86亿元。对此，鄂永健认为，居民贷款占比反弹应引起关注，背后可能折射出多方面的可能，包括：前期货币政策稍有偏松调整，居民再次寄望于楼市；企业部门融资需求虽旺，但经济下行压力下，出于信用风险的考虑，企业部门融资依旧存在很多困难，这一点在票据融资4099亿元的单月增量上也体现得较为明显。

另外，8月份社融规模增量为1.52万亿元，超出市场预期，同比下降2.41%，环比上升16.92%。在明明看来，2018年7月份起，人民银行完善社会融资规模统计方法，将“存款类金融机构资产支持证券”和“贷款核销”纳入社会融资规模统计，在“其他融资”项下反映。此项调整对社融数据起到了一定的支撑作用。

值得一提的是，社融中表外业务涉及的委托贷款、信托贷款、未贴现银行承兑汇票三项连续4个月出现同时负增长。8月份分别负增长1207亿元、688亿元、779亿元，但其中信托贷款和未贴现银行承兑汇票负增长幅度较上月有所降低。鄂永健认为，这一定程度上也体现了当前金融去杠杆的步伐在放缓。

“近期市场信用风险的改善，企业债融资环境较此前有所改善，8月份企业债新增3376亿元，较上月的2237亿元和去年同期的1137亿元都有明显提高。”鄂永健表示，未来一段时间，政策或会着力引导信贷和直接融资来对于表外融资需求在金融去杠杆背景下的回流，尽力减轻金融去杠杆可能给实体企业带来的融资压力。

针对8月份M2增速较上月环比回落0.3个百分点，鄂永健认为，8月份大部分时间里央行货币政策的实施，流动性的调控都体现了其维持市场流动性松紧适度的目标，进而使得M2增速也保持相对稳定。而8月份M2增速的环比下滑，主要原因还是财政存款反季节特征地增加850亿元，与近三年同期财政存款平均下放2433亿元形成一定反差。（来源：证券日报）

新个税法实施后年终奖怎么发这些时间点很重要

新个税法推出，一石激起千层浪，那么，新政实施后，年终奖扣税还有优惠吗？小编邀请专家进行深入解析！来了解一下！

案例介绍

小林是某企业HR，听说新个税法要实施了，她比较关心年终奖的发放问题。

“以前我们年终奖都是春节前发放，然后再分摊到各月进行税收计算，今年新个税法有一个按年扣除6万后起算的规定，公司领导说要提早安排起来，该怎么安排？”

小林所在的企业为鼓励员工，每年不仅会按规定发放十三薪，还会给业绩优异的员工发放数额不小的年终奖，这几乎占了很多员工年薪的一半，如果发放不妥当，容易引发争议。因此，在新个税法推出的背景下，小林尤其谨慎，她特别想了解今年的年终奖是否还有税收优惠？对于企业来说，年终奖什么时候发才最合适？

案例分析

不同时间点发放差别大

上海市华天成律师事务所合伙人王冰解释，本次个人所得税法修改之前，税法对工资薪金所得的个人所得税是按“月”征收方式，以月工资为应税所得。

2018年个人所得税法修改的一大要点，就是工资薪金所得并入综合所得，采取“年”度计算收入的方式。年终奖作为全“年”收入，并入年度综合计算，自是理所当然。

所以可以预见的是，国家税务总局2005年9号文《关于调整个人取得全年一次性奖金等计算征收个人所得税方法问题的通知》在新《个人所得税法》生效后自然失效。

此外，2018年度年终奖应该什么时候发放更合理？王冰认为，所谓个人所得税，应以“所得”时间作为纳税义务产生与确定的时间，而不是以“应得”作为纳税义务产生与确定的时间。

《关于贯彻执行修改后的个人所得税法有关问题的公告》明确，“纳税人2011年9月1日（含）以后实际取得的工资、薪金所得，应适用税法修改后的减除费用标准和税率表，计算缴纳个人所得税。纳税人2011年9月1日前实际取得的工资、薪金所得，无论税款是否在2011年9月1日以后入库，均应适用税法修改前的减除费用标准和税率表，计算缴纳个人所得税。”该文件的逻辑即为个人所得税的计算与收取的确定以“实际取得”为原则。

这一问题确定之后，那么2018年度年终奖应该什么时候发放也就明确了。

《个人所得税法》修改正式生效日期是2019年1月1日，2018年12月31日之前仍然适用2011年版《个人所得税法》，即2018年12月31日之前（包括当日）对于个人所得税采取按“月”征收的方式，在2018年12月31日之前（包括当日）发放的年终奖，适用老政策确定的计算方式，除以12，分摊到各个月份分别计算。

2019年1月1日之后（包括当日）发放的年终奖，以“实际取得”为原则，已经构成2019年的收入，不应该分摊到2018年的各个月份，应计入2019年所得，与2019年度的其他综合所得一起纳入年度所得，在扣除6万元免征额以后根据余额区间适用个人所得税税率。（来源：工人日报）

全国多地推出共有产权房广东拟10年后可转商品房

共有产权房正逐渐走入人们的视野，顾名思义，这类房子就是购房者和政府共同拥有房子的产权，从而降低了购房者的支付价格。

截至目前，已有北京、上海、南京、烟台、福州等多个城市推出了共有产权房项目。9月10日，福州今年首批共有产权房开始申请；11日，广东也发布相关指导意见，公开征求意见。

记者注意到，关于“共有产权房能否转为普通商品房”，各地政策有所不同。

广东拟规定10年后可转商品房

3个月前，广东提出，在广州、深圳、珠海、佛山、茂名5市先行探索试点共有产权住房政策，试点时限为1年。

9月11日，广东发布的《关于推进共有产权住房发展的指导意见(征求意见稿)》提出，满足购买共有产权住房不少于10年等条件的，允许承购人一次性增购代持机构所持有的产权份额取得完全产权，住房性质转变为商品住房。

“广东的政策比较灵活，允许共有产权房转为商品房，主要是为了鼓励购房者积极认购此类住房。”研究院智库中心研究总监严跃进说。

在属性转变方面，上海的政策则更为宽松，取得共有产权房的不动产权证满5年，就可以购买政府产权份额，也可以上市转让共有产权保障住房。办理手续之后，共有产权房就能变更为商品房。

南京的共有产权房也可以上市交易。南京提出，自购房发票记载时间5年后，经共有产权人同意，共有产权保障房可上市交易，交易价格按届时市场价执行。

北京禁止转变共有产权房属性

与上海等城市不同，北京的共有产权房并不能转为商品房。

北京规定，同等价格条件下，代持机构可以优先购买。如果代持机构放弃优先购买权，那么其他符合共有产权住房购买条件的家庭也可以买。购买之后，房屋产权性质仍是共有产权住房，所占房屋产权份额比例不变。

“目前全国共有产权政策执行力度最大的城市是北京。”中原地产首席分析师张大伟说，首先，目前来看，北京已经供应和即将供应的共有产权房超过6万套，是数量最多的城市；其次，北京的政策设计是规定共有产权房不可以转商。

严跃进说，北京不允许转变共有产权房的属性，是为了最大限度地保障此类房源的供给。而且，为了防止房价过快上涨，更需要强调住房的保障属性，所以不会轻易允许转商。

“但是必须承认，关于此类房源的政策，未来也是可以调整的。”严跃进说，关键就看未来共有产权住房是否比较，若是，则会限制转商品房；若是房源较多，那么有可能会鼓励更为灵活的产权比例和流通模式。

房产研究院首席分析师张波在接受中新网记者采访时说，总体来看，近些年，京沪广三地都在有计划、有效、因地制宜地推进共有产权和廉租房等保障政策落地。

他说，可以预期，京沪广三地最终能将成功经验传递到全国，满足更多居民合理的购房需求，对于建立多主体供给、多渠道保障的住房制度，实现让全体人民住有所居的目标有着重要意义，对于落实房地产调控长效机制、支持合理购房需求有着立竿见影的效果。（来源：中国新闻网）

税改利好低收入群体 月薪14000元内税负减轻70%

渣打银行全球研究近期对个税修改革可能产生的影响进行了专项研究。

渣打估算，个税改革后，月收入14000元以内的个人税负减轻幅度接近70%。

渣打全球研究预测，受惠于减税效益，从整体来看，2019年总消费应能增加2500亿元，占预测GDP的0.26%，成为GDP增长的重要贡献因素，同时也是外部不确定环境下内需的主要稳定器。

降低税负，惠及消费

8月31日全国人大常委会批准通过个税修订草案，新个税法部分内容将于2018年10月1日起正式施行。重要修订包括：对部分收入来源合并征税、基本减除费用由3500元提高到5000元。

渣打比较了不同收入等级分别按新老税法税率测算的缴纳税款，发现几乎所有纳税人都将受益于个税调整，中低收入者税负降低幅度最为显著。月收入5000元以下者无需缴纳个人所得税，月收入在5000-8000元的纳税人的纳税负担降低约97%，月收入在8000-14000元者个税负担降低约68%。

根据上述分析，渣打总结认为，月收入低于14000元的纳税人对个税总额的贡献将下降，意味着新税法将改善收入分配。这与官方估算的月收入20000元以下纳税人的应缴税额降低幅度将超过50%相一致。

新个税的改革红利更多地惠及中低收入家庭，他们拥有较高的消费倾向。渣打预计，由于个税改革，2019年家庭消费将会显著增加，假定2019年个税GDP占比由2017年的1.45%下降至1.25%，以此估算2019年个税总收入大约将达到1.235万亿元。

渣打估算，个税收入减少30%即可增加家庭可支配收入3700亿元，按中低收入劳动力人口平均边际储蓄率为30%计算，2019年总消费应能增加2500亿元，占预测GDP的0.26%。

此外，渣打判断，个税专项附加扣除应该也能拉动消费。目前虽然尚无专项扣除细节，但由于多为大额支出项目，应能起到实质性补充减税作用。

据2017年官方数据，住房是消费者第二大支出，住房、教育和医疗合计占总消费的40%。新税法专项附加扣除旨在降低消费者负担，应能通过压缩住房、教育和医疗的挤出效应拉动其他项目的消费。

整体个税收入降低

渣打根据2017年城镇居民人均可支配收入官方数据计算，相比现行个人所得税法，新个税实行后个税扣除额将达到大约3600亿元，相当于2017年个税征收总额的三成（假定无专项扣除）。

全国人大常委会在修改个人所得税法的决定通过后的新闻发布会上表示，修改个税将每年降低个税收入3200亿元。这一数字与渣打的估算接近。

渣打判断，个人所得税降低3600亿元仅占2017年税收总额的2.5%，不会显著降低财政收入。

同时，新税法改革符合国务院年初提出的今年整体减税降费1.1万亿规模，与政府积极财政政策更加积极相一致。

渣打同时预计，未来个税更为及时的调整以拉动消费将得到更多国家立法支持。

个税调整回溯

渣打研究统计分析，个人所得税是中国第三大税种，占2017年税收总额的8.3%，排在前两位的分别为增值税（占税收总额的39%）和企业所得税（22%）。

1994年分税制改革以来，个人所得税以年均30%的速度增长，在GDP中所占比重从1994年时的0.15%增加到1.45%。

渣打分析认为，个人所得税快速增长的主要原因是家庭收入快速增长和税基扩大。

2006年以前800元，

2006年个税起征点调整为1600元，

2008年上调至2000元，

2011年上调至3500元。

2013年以来，个税与GDP增速、个税与税收总额之间的差距开始拉大。2018年上半年，全国个人所得税同比增长20.3%，超过10.0%的GDP名义增速和14.4%的税收总额增速，引起个税负担过重、个税增长过快的担忧。