10年了 美国依然没有走出房地产崩盘困局

美国房价恢复至住房泡沫高峰期的现象似乎掩盖了美国经济复苏的不平衡性：虽然某些受欢迎的沿海地区已经看到了住房价格回升，但美国南部、中西部地区的房价一直处于停滞甚至房价通缩的状态。

哈佛大学住房研究联合中心公布了最新的房价数据列表，详细展示了各个地区的房价复苏不平衡的现象。快速浏览该列表就会发现，美国沿海地区的房价大幅上涨，但其他地区却不理想。这是财富分配不均的又一例子。

数据显示，美国有153个城市的房价上涨40%或以上，其中有12个城市的房价翻了一倍。而在其他近300个市场中，房价涨幅更为温和——低于20%。同时，美国有280个城市的房价出现下跌。另有200个市场的房价上涨20%至39%不等。

#图1#美国房价恢复到了泡沫时期的水平吗?

浅绿色线：名义房价

深绿色线：经通胀调整后房价

旧金山，纳什维尔和匹兹堡都属于房价涨幅在15%左右的住房市场之一，经过通胀调整后，这些市场的房价实际上超过了2000年中期的高点。相反不幸的是，克利夫兰、凤凰城和佛罗里达州大部分地区的房价仍然要比泡沫破灭前低了26%。

不过，如果扣除物价通胀因素，房价的整体情况会有所不同：经过通胀调整后，房价比危机前的高峰期低了近20%。

哈佛大学住房研究联合中心的这份报告揭示了美国各地的房价在经过通胀调整后的情况，为此专门制作了一张地图。

麻省理工学院住房经济学家惠顿(William Wheaton)认为美国房地产市场尚未恢复，他表示：“因为在房价巅峰期购房的美国人仍然处于亏损状态。这个市场上没有多少买家赚到了钱，他们也无力再购买其他房地产。”

人们买房的同时卖出另一套亏损的房子，这个过程被惠顿称之为“搅拌”(churn)，这也是房屋销售复苏乏力的一个原因。

他认为：“考虑到我们正处于经济复苏阶段，有很多人认为房屋销售应该更加强劲，而不是现在这样——美国现在的房屋销量与18年前一样。另外由于人口规模变得更大，房屋销售应该会在未来走强。”

随着更多人选择留在原来的住房，市场上可用于交易的房屋更加稀少，这种缺乏“搅拌”的现象导致了住房供应吃紧。

当然，正如我们在过去所指出的那样，还存在其他一些因素：找不到高薪工作的千禧一代选择与父母更长时间地住在一起，或者是人们推迟生育孩子和购买住房的计划。当然，在更加发达的一些城市，富裕的外国买家把买房当做价值储存手段。

然而，所有这些因素都只不过是一个更大问题所带来的各种症状表现：芝加哥大学经济学家卡普兰(Greg Kaplan)指出，经过近十年的低利率政策，美国经济仍然没有走出自大萧条以来最严重的房地产崩盘困局。考虑到美联储为解决这个问题已经投入了近20万亿美元，目前尚不清楚它还能有(如果有的话)什么样的“法宝”能让房地产度过最困难的时期。