邵阳市不动产登记办事需知

1、不动产登记的目的

为规范不动产登记行为，方便群众、维护不动产权利人合法权益。

2、不动产登记的依据

《中华人民共和国物权法》、《不动产登记暂行条例》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国农村土地承包法》等法律、法规、政策，结合实际，制定本办事需知。

3、实施不动产统一登记的区域

邵阳市市辖三区范围内。

4、不动产权利，实行统一登记

(一)集体土地所有权;

(二)房屋等建筑物、构筑物所有权; (三)森林、林木所有权; (四)林地、草地等土地承包经营权; (五)建设用地使用权; (六)宅基地使用权; (七)地役权; (八)抵押权; (九)法律规定需要登记的其他不动产权利。

5、不动产登记的基本原则 

(一)依申请登记; (二)权利主体一致; (三)属地化管理; (四)按照不动产单元进行登记。

6、不动产登记簿的效力

不动产登记簿是不动产权利归属和内容的根据。不动产权证书和登记证明是权利人享有不动产权利的证明，其记载的事项应当与不动产登记簿的记载一致;记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，应当以不动产登记簿为准。不动产登记簿由不动产登记机构负责管理和永久保存。

7、登记的一般程序

(一)依申请登记程序

依申请的不动产登记应当按下列程序进行：

(1)申请;

(2)受理;

(3)审核;

(4)登簿。

登记机构完成登记后，依据法律、行政法规和《实施细则》规定向申请人发放不动产权属证书或者登记证明。

(二)依嘱托登记程序

依据人民法院、人民检察院、公安机关、等有权机关的生效法律文书(嘱托文件)办理不动产登记程序：

(1)嘱托;

(2)接受嘱托;

(3)查核;

(4)登簿。

(三)依职权登记程序

登记机构依职权登记程序：

(1)启动;

(2)审核;

(3)登簿。

不动产登记机构完成登记后，依据法律、法规规定需公告或通知当事人的，登记机构应当将登记结果公告或通知当事人。

8、身份证明材料

(一)境内自然人：

提交居民身份证。未成年人可以提交居民身份证或户口簿;

(二)香港、澳门特别行政区自然人：

提交香港、澳门特别行政区居民身份证，或者来往内地通行证;

(三)台湾地区自然人：

提交台湾居民来往大陆通行证，或者台胞证;

(四)华侨(定居在外的中国公民)：

提交中华人民共和国护照和国外长期居留身份证件;

(五)境外自然人：

中国政府主管机关签发的居留证件，或者其所在国护照;

(六)境内法人、其他组织：

营业执照，或者组织机构代码证，或者其他登记证明;

(七)境外(含港、澳、台)法人、其他组织：

提交成立的批准文件，或者注册证明，或者登记证明，上述证明应经公证或认证。

已经登记的不动产，因其权利人的名称、身份证明类型、证件号码等内容发生变更，申请人申请办理该不动产的新登记事项时，应当提供申请主体与登记簿记载的权利人为同一人的证明材料：

(一)境内自然人：

提交户籍所在地公安机关出具的证明材料;

(二)境内自然人取得港、澳自然人身份：

提交经中国法律服务(香港)有限公司盖章转递、中国法律服务(澳门)有限公司盖章核验的变更证明文件;

(三)境内自然人取得台湾自然人身份：

提交经海基会转递，由中国公证员协会或各省公证协会确认的变更证明文件;

(四)境内自然人取得外国自然人身份：

提交该国驻中国使、领馆外交认证的变更证明文件，或者该国驻中国使、领馆出具的公证书;其所在国与中国无外交关系的，提交经与我国有外交关系的第三国驻该国使、领馆认证后，再由中国驻该第三国使、领馆认证的变更证明文件;

(五)境外自然人：

提交经认证的身份变更证明材料;

(六)境外自然人取得境内自然人身份：

提交户籍所在地公安机关或者公证机关出具的变更证明文件，或者原所在国驻中国使、领馆出具的公证书;

(七)境内法人、其他组织：

提交其批准或注册机构出具的证明材料;

(八)境外法人、其他组织：

提交经外交认证的变更证明文件，具体参见本条第4项;

(九)如没有按照上述要求提交变更证明材料，但申请人提交的证明材料之间能够相互佐证其身份变更的事实，也可以办理。

9、司法文书

(一)申请人提交的人民法院、仲裁委员会裁判文书应当为已生效法律文书。提交一审法院裁判文书的，应当同时提交法院裁判文书生效确认书或在裁判文书加盖生效印章。

(二)澳门特别行政区、香港特别行政区、台湾地区形成的司法文书，应经境内不动产所在地中级人民法院裁定予以承认或执行。

(三)外国司法文书应经境内不动产所在地中级人民法院按国际司法协助的方式裁定予以承认或执行。

(四)需要协助执行的生效法律文书应当由作出法律文书机关的工作人员送达，送达时应当提供工作证件、执行公务证。人民法院直接送达法律文书有困难的，可以专递邮寄送达，或者委托其他法院代为送达。

10、代理

(一)受托人代为申请 (1)自然人处分不动产的，可提交经公证的授权委托书，授权委托书未经公证的; (2)境外申请人处分不动产的，其授权委托书应当经公证或者认证; (3)代理人为两人或者两人以上的，全部代理人应当共同代为申请，但授权委托书载明可以由任一代理人单独代理或者委托人另有授权的除外。

(二)监护人代为申请

无民事行为能力人、限制民事行为能力人申请不动产登记的，应当由其监护人代为申请。监护人应当向不动产登记机构提交申请人身份证明、监护关系证明及监护人的身份证明。处分被监护人不动产申请登记的，还应当出具为被监护人利益而处分不动产的书面保证。 (1)监护关系证明材料可以是户口簿、监护关系公证书或人民法院指定监护人的证明材料。代为处分不动产申请登记的，除父母作为监护人或人民法院指定监护人的证明材料外，其他监护关系证明材料应当办理公证; (2)监护人为两人或者两人以上，代为处分不动产申请登记的，全部监护人应当共同到场申请。

(三)法定代理人代为申请

当事人的法定代理人代为申请的，代理人应当向不动产登记机构提交申请人身份证明(原件)、法定代理关系证明及法定代理人的身份证明。

11、委托、公证和认证

(一)委托代理人登记的，提交授权委托书、委托双方身份证明。委托人应与代理人共同到邵阳市不动产登记中心现场签订授权委托书并由工作人员签字证明属实(授权委托书经公证的除外)。授权委托书应当明确委托事项、登记不动产坐落、权证号、权限;注明委托期限的，申请登记时间应当在委托期限内。委托人是法人或者其他组织的，应当加盖公章并注明日期;委托人是自然人的，应当签字并注明日期。

(二)未成年人的不动产，应当由其监护人代为申请登记。监护人代为申请时，应当提交本人和未成年人的身份证明、监护关系证明。因处分未成年人不动产申请登记的，监护人还应当提供为未成年人利益处分不动产的书面保证。父母之外的其他人作为未成年人监护人的，应提供享有监护权的公证证明，但人民法院指定监护的除外。

其他无民事行为能力人和限制民事行为能力人申请不动产登记的，应当由其监护人代为申请登记。监护人代为申请登记的，除提交本人和被监护人的身份证明、监护关系证明外，还应当提交人民法院认定无民事行为能力或者限制民事行为能力的生效法律文书。

(三)香港、澳门、台湾及外国申请人委托他人申请不动产登记的，其授权委托书应当经公证或者认证。其中，香港、澳门地区出具的公证书应当由中国法律服务(香港或者澳门)有限公司加盖转递专用章;台湾地区出具的公证书应当提交经省公证协会证明副本与正本内容一致的材料;外国出具的公证文书应当经中国驻该国使(领)馆认证，与中国没有外交关系的国家，应当经该国和中国都有外交关系的第三国的中国使(领)馆认证。

12、不予登记情形

(一)违反法律、行政法规规定的;

(二)存在尚未解决的权属争议的;

(三)申请登记的不动产权利超过规定期限的;

(四)法律、行政法规规定不予登记的其他情形。

13、实地查看

属于下列情形之一的，不动产登记机构可以对申请登记的不动产进行实地查看：

(一)房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记;

(二)在建建筑物抵押权登记;

(三)因不动产灭失导致的注销登记;

(四)不动产登记机构认为需要实地查看的其他情形。

对可能存在权属争议，或者可能涉及他人利害关系的登记申请，不动产登记机构可以向申请人、利害关系人或者有关单位进行调查。

不动产登记机构进行实地查看或者调查时，申请人、被调查人应当予以配合。

14、公告

有下列情形之一的，不动产登记机构应当在登记事项记载于登记簿前进行公告，但涉及国家秘密的除外：

(一)政府组织的集体土地所有权登记;

(二)国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记;

(三)宅基地使用权及房屋所有权，集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权，土地承包经营权，海域使用权等不动产权利的首次登记;

(四)依职权更正登记;

(五)法律、行政法规规定的其他情形。

公告所需时间不计算在登记办理期限内。公告期满无异议或者异议不成立的，应当及时记载于不动产登记簿。

15、撤回申请

申请登记事项在记载于不动产登记簿前，申请人申请撤回登记申请的，登记机构应当终止办理。登记机构应当在收到撤回申请时查阅不动产登记簿，当事人申请撤回的登记事项已经在不动产登记簿记载的，不予撤回;未在登记簿上记载的，应当准予撤回。