新规能否杜绝交楼“货不对板”？

随着年底临近，广州不少楼盘迎来了交楼高峰。而针对过去“带装修房的通病”——货不对板的弊端，近日，广州市住建局印发《关于加强房地产开发项目装修工程监督管理的通知》《关于加强混凝土结构工程施工质量管理工作的通知》等监管法规，规范广州市房地产开发项目质量。其中就包括要求开发商严格要求装修质量符合设计和规范要求，组织设计、施工、监理等单位开展住宅工程质量分户验收，并按户向产权所有人出具《住宅质量分户验收表》，确保交楼（装修）标准与样板房及销售合同所注标准一致。

现象：

收楼货不对板

买家发现成本折半

近年来，包括广州在内的一手楼市场，全装修形式交楼的房地产开发项目越来越普遍，但同时，少部分所谓带“带装修”的房地产开发项目出现了装修质量通病，严重影响了购房者的权益与居住体验。

“购房合同上写明报价‘带装修房装修标准4000元/平方米’，但我们在现场收楼时却发现多处粗制滥造，甚至还找了装修师傅进行了同款装修材料的市场比价后发现实际的装修标准，最多就2500元/平方米。”近日，王先生在黄埔某楼盘的新家收楼，但是验房时却发现多处“货不对板”。当初看楼的时候，销售人员指着一套带装修的样板房告诉他，“这里除了家电家私外，看到的就是以后的交楼标准。”

“宣传资料上印的是‘套内无梁’，交房了却一根横梁穿顶而过，这也意味着loft公寓仅能做3.68米两层，还有蜘蛛网一般的消防管道，只有样板房一半面积的落地窗，一戳就掉的墙面……”今年1月收房后，刘女士的烦恼也随之而来。

业内人士指出，随着宏观调控的深入，一方面，市场不再是“躺着卖房”的时代，好房子才能赢得市场；另一方面，房地产行业周期性起落之间，房企不断追求资金回笼，但不少企业产品设计施工过程中出现了过度追求“高周转”的情况，例如产品规划设计简单复制、建筑或者景观减配、工程质量下滑等问题。某房企甚至拿地当天出设计图。

高成本拿地后房价涨幅不及预期，楼盘交楼标准的质量问题确实屡见不鲜。绿城房地产建设管理集团有限公司董事长李军甚至在去年的博鳌房地产论坛上直言，“这两年买到的房子可能是最差的”。房地产形势逼着开发商进行“快周转、控成本、降标准”，进而影响到房屋质量。

新规：商品房带装修交楼，需附装修标准

日前，广州市住房和城乡建设局发布了《关于加强房地产开发项目装修工程监督管理的通知》，为全面提升房地产开发项目工程质量，保障群众合法权益，广州将全面加强房地产开发项目装修工程监督管理。其中涉及开发商应在项目销售现场显著位置（含样板房）公示所售商品房是否带装修交楼。带装修交楼的，需公示质量问题投诉处理机制。严禁虚假宣传，企业未按要求办理手续将被查处等。

通知要求，对于实行全装修形式交楼的房地产开发项目，应按交楼标准（包含装修分部工程）办理相关手续。其中，新建项目应在施工许可（含质量安全监督登记）一并予以办理；已办理施工许可证、未办理预售许可的在建项目，应补充办理装修分部工程的施工许可（含质量安全监督登记）相关手续。房地产开发项目在办理施工许可（含质量安全监督登记）相关手续时，应提供含装修分部工程的总承包合同、监理合同，以及经技术审查合格后出具的施工图设计文件审查意见书。

房地产开发企业要严格按照《广州市住房和城乡建设委员会转发的通知》等要求，加强对装修质量通病（渗漏裂等）防控和装修质量的把关。严格要求装修质量符合设计和规范要求，组织设计、施工、监理等单位开展住宅工程质量分户验收，并按户向产权所有人出具《住宅质量分户验收表》，确保交楼（装修）标准与样板房及销售合同所注标准一致，严禁虚假宣传。施工许可核发部门在核发施工许可证时，应严格核查是否包括装修分部内容，并在施工许可证附件中予以注明。工程质量监管部门应督促房地产开发项目完善施工许可手续，落实企业主体首要责任，严把分户验收关，加强房地产开发项目装修工程质量监管。相关部门应加强联合监管，对未按要求办理手续进行装修施工的违法违规行为，应启动相关程序予以查处；对已办理预售许可的在建项目要一并加强指导和监督。

克而瑞广州首席分析师肖文晓认为，新规是有利于加强房地产开发项目装修工程质量监管的，特别是规定实行全装修形式交楼的房地产开发项目应在办理施工许可证环节履行交楼标准相关手续，等于是把对装修标准的监管前置了，再配合装修标准公示，改变了以往等购房者收楼的时候问题爆发再去“灭火”的滞后反应机制，对于开发企业的交标管理会有较大的震慑意义。

易居研究院智库中心研究总监严跃进也表示，随着住房制度的改革和住房市场的发展，很多城市未来住房方面的带装修交付比例会提高，这在客观上也使得带装修业务和带装修住房等亟需纳入监管。广州此次发布的新规，客观上也充分说明了一点，即后续从保障购房者的权益等角度看，实际上类似房屋的管控会强化，这也有助于实现更好的住房交付，对于一些装修中的不达质量要求的项目，后续也很难蒙混过关，这有助于促进广州带装修住房市场的健康发展。

律师说法：房屋质量问题退房难但可维权

面对收楼质量问题，业主能否要求退款甚至退房？法律人士表示，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，购房人可以提出退房并要求开发商赔偿损失。认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。

广东知章律师事务所王美舟律师表示，装修条款只是合同的一个条款，商品房买卖合同主要是购房条款，不能因为装修问题主张退房，因为购房的合同目的可以实现，装修有问题，可以主张维修或赔偿；只要房屋主体结构没有问题，就不能因为房屋质量或装修问题要求解除商品房预售合同。

也就是说，消费者购买带装修房时，开发商与消费者签订的商品房买卖合同中包含装修条款，或者在签订商品房买卖合同时另行签订装修合同。因装修部分存在质量问题严重影响商品房质量，无法正常居住使用，使合同目的不能实现时，买房人有权请求解除商品房买卖合同和装修合同，并要求开发商赔偿损失；当装修存在质量瑕疵，但不影响买受人正常使用的，买房人不能推翻商品房预售合同。

不过，法律人士表示，业主可以收集证据，向政府主管部门申请调解处理针对所购商品房存在的与购房合同不符、施工质量、延期、物业管理、虚假广告、收费等问题，购房者可向包括地方建设委员会、规划委员会、房管局、工商管理等相关政府主管部门投诉并申请调解、处理。

支招：收楼验房有诀窍

1.测量面积一定要准备笔、本子以及卷尺一把。用卷尺测量收房面积，然后用笔在本子上记录，看看其面积跟购房合同面积是否一致，如果其面积差得太多就要找开发商处理。

2.注意观察墙体是否有空鼓或开裂现象。这时要准备的工具有安全锤、彩色粉笔等。对于室内的所以墙面要用安全锤进行敲击，若出现空响问题，就要用粉笔在该处圈出来，再去通知开发商来处理。特别要注意厨房和卫生间的墙面，因为这两个地方是要贴瓷砖的，如果墙面空鼓贴瓷砖就会掉落。

3.防水很关键。要注意查看厨房和卫生间的防水处理，防水没做好就会出现漏水问题，会给后期带来不必要的麻烦。

4.注意检查下水道是否通畅。如果没检查下水道，房子装修完，住进去过不了多久就会出现下水道通水不畅，还会堵塞，这样就很麻烦。所以在收房时，一定要往下水道倒大量的水，看看是否顺畅，如果有问题就要请开发商处理。这种情况大多数是装修过程中工人不小心把水泥浆弄到下水道，所以装修时也要监工哦。

5.要注意检查房屋门窗，看看门窗开关是否方便。还要对入户门进行检查，如果入户门会倾斜，不水平就要找开发商处理。如果入户门是内开的话，还需要注意观察其底部距离地面的高度是几公分，如果低于5公分入户门就容易与地砖粘贴，入户门就打不开，所有这些问题一定要找开发商处理。