做金融拍电影，都比不上做房地产这块生意好

发布时间： 2019-10-31 12:21:04

来源： zhenni

“尽管我们看到房地产企业经常在短期遇到现金流的压力、调控的压力，但是过去的经验证明，做金融的赶不上盖房子的，拍电影的也赶不上盖房子的。作为十几万亿级别的生意，没有一门生意像中国房地产行业这样能够持续这么长时间，并且还将持续更长的时间。”对悲观情绪弥漫的房地产行业的发展态势，如是金融研究院院长、首席经济学家管清友认为，房地产是一个具有长线与纵深的行业。

改革开放40年历程里有一个现象，中国很多行业都出现了从短缺到平衡到过剩的发展脉络，绝大部分行业在40年以后都出现了严重过剩，但是唯有房地产没有出现过剩，总量处于平衡状态。

中国房地产行业长期还有巨大的潜力和巨大的机会，但是管清友提醒，也不能否认在短期内整个房地产行业面临巨大的压力，很多中小企业逐步退出市场，房地产行业进入一个集中度提高时代，包括房地产企业出现向综合化运营转型的态势。房地产的未来空间潜力，一是城镇化空间带给房地产的潜力不需多说都看得见，目前我国真实的城镇化率42%，名义城镇化率刚刚超过58%，每年城镇化率还在提高一个百分点，这是中国房地产行业最大的供给。有人讲现在是白银十年，我觉得可能有白银二十年。二是中国人均住房改善空间还非常大，不同的房地产类型分化非常大。从人均住房水平上来看，我们是按照建筑面积折算以后，跟国际进行比较，如果按照建筑面积折算后的水平，中国人均住房面积还不到26平方米，我们跟发达经济体的水平其实差距非常大。三是我们的住房平均寿命是30年，英国、美国这些发达经济体的住房平均寿命在80-100年，也就是说再过10年我们过去盖的很多房子都要被推倒重来。考虑到人均居住建筑面积、住房结构上的巨大差异，房地产行业发展空间还非常大。房地产需求进入一个高位的平台期。刚性需求方面，人口拐点对于房地产市场影响最大，如果从国际经验来看，人口跟房地产行业发展非常密切相关。从区域和城市角度来观察，从过去龙头带动龙尾同涨同跌的方式，现在开始出现轮流上涨，出现有些城市涨有些城市跌这种情况，特别是2014年以后，一二三四线城市出现上涨，这一轮房地产调控城市之间的分化表现更加剧烈。二三线城市房地产市场火爆，是整个2018年房地产市场的一个重要支撑，相反一线城市的房价表现比较平稳。

未来房地产市场的总体区域分化会越来越严重，房地产开发企业、运营企业对于区域和项目选择越来越重要。房地产市场本身分化和集中度正在提高，我们统计了前100家公司这两年来的集中度，提高非常明显，房地产销售金额入门门槛不断提高，这是一个大的趋势。不同的企业有不同的选择，不同的选择最后的结果差异会特别大。尽管我们看到房地产企业经常在短期遇到现金流的压力、调控的压力，但没有一门生意像中国房地产行业这样能够持续这么长时间，并且还将持续更长的时间。

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