龙光地产销售利润双增长：半年业绩硕果累累

回顾2019年过去的半年时间，中国房地产市场开发、投资及销售等方面表现均较为平稳。头部房地产企业也表现出强劲的发展态势，呈现出可持续的增长潜力和增长空间，房地产市场呈现健康发展的态势。

近日，龙光地产(3380.HK)发布2019年中期业绩公告。受益于前瞻性布局和区域深耕战略，龙光地产在今年上半年继续保持高质量发展态势，核心利润46.72亿元，抵上部分同等销售规模房企一整年的利润，这也引起了业内的广泛关注。

销售利润双增长：半年业绩硕果累累

在经历了去年行业低迷的境况之后，今年房地产市场实现了平稳发展，但TOP10-TOP30房企却依然表现强劲，成为行业的最大亮点。

这在龙光地产这样的身上体现的更加淋漓尽致，在过去的2019年上半年，龙光地产的多个项目保持热销势头，保持强劲的销售气势，而这也直接促成了其丰硕的战果。

从利润规模上看，财报显示，龙光地产在2019年上半年以453.1亿元的销售规模、270.2亿的营收规模，却创造了93.9亿毛利润，52.9亿净利润、46.7亿核心利润，这种情况在时下房地产市场显然是凤毛麟角。

从增长率上看，期间，龙光地产营业收入同比增长78.3%，毛利润同比增长67.4%，净利润同比增长39.4%，核心利润同比增长59%，多项指标均为高速增长。

值得一提的是，龙光地产累计实现合约销售额约人民币，同比增长28%，公司前六个月已完成年度销售目标的53%，任务完成率居行业前列。而龙光地产全年推货金额超1500亿元，按照目前的发展势头，下半年有望超额完成任务。

房地产业市场风云变幻，提升企业战略适应能力与运营效率是影响企业经营发展的关键要素。在当下房地产市场的大环境，龙光地产表现出了自己强悍的抗周期性特征，取得明显的领先优势。透过现象看本质，通过财报内容以及过去一段时间龙光地产的战略布局，或许我们会对这家公司有更深层次的认识。

核心利润率位居行业前列：高质量土储深筑“护城河”

核心利润率是衡量房地产企业盈利能力的关键指标，而在刚刚发布的半年报显示，龙光地产在拿地的同时也守住了自己的核心利润率。

财报显示，公司整体毛利率34.8%，较去年的33.7%进一步提升，核心利润率17.3%。

对于房地产企业而言，影响核心利润率的一项重要指标就是土地储备。土地储备意味着房企可持续发展潜力，意味着市值有更大的增长空间，但与此同时也可能占据利润空间。房地产行业都知道，最大的风险就是地拿贵。尤其是如今的房地产大环境下，如何控制拿地成本，如何在土地选择上拿得准成为关键。

根据龙光地产发布的财报显示，截至6月30日，龙光地产土储总面积约5469万平方米，土储总货值约7520亿元，其中大湾区土储货值6111亿元，占总货值比重81%，进一步夯实了大湾区龙头房企地位。

从消化周期方面来看，龙光地产的这一土地储备也是合理的，预期未来两年核心盈利将持续稳步增长。

从土储成本来看，龙光地产城市更新项目土地成本占售价不到25%，成本极低，这将有力支撑销售和利润的长期稳健增长。

当然了，不是说捡到篮子里都是菜，有的地价看着便宜但前景有限，最终只能沦为房产“库存”。这需要房地产企业有一双对土地未来发展空间判断的“火眼金睛”。在拿地质量的“准度”上，龙光地产同样表现出自己的前瞻性眼光。

政策加持预示着土地存在巨大的升值空间和销售前景。8月18日，中央提出支持深圳（楼盘）建设中国特色社会主义先行示范区，打造全球标杆城市。

而截至6月30日，龙光地产在深圳及临深区域土储货值3370亿元，占公司总货值比重约45%，其中在寸土寸金的深圳，龙光地产拥有土储货值超过1800亿元，地铁物业项目增加至13个，近两年成交套数连续位居深圳第一。

房地产市场具有明显的区域性和排他性特点，在特定区域内往往是强者恒强，后来者很难立足。从这个维度来看，龙光地产在深圳地产储备和市场占有率方面占据显著的先发优势和规模优势，这种优势为公司发展深筑了一道“护城河”。这就是区域深耕的优势，类似于深圳，龙光地产在其他几个区域亦处于领跑地位。

同体量企业对比优势明显：“区域深耕+城市更新”双轮驱动

恰逢行业财报季，不同企业之间，免不了拿来对比一番。

今年上半年，在销售规模500亿元左右、营收250亿元左右梯队房企中，荣盛发展(002146)签约销售金额465.78亿元，营业收入243.61亿元，营业利润39.52亿元，归母净利润29.44亿元;中国奥园销售额536.3亿元，营业额236.7亿元，净利润为28亿元，核心净利润为24.9亿元;融信中国实现合约销售额567亿元，收益266.2亿元，净利润35.1亿元。这些企业在营收、利润规模及利润增速等方面都取得不错的成绩。

2019年上半年，龙光地产实现合同销售额453亿元，营业收入270亿元，经营利润突破百亿元规模达至102亿元人民币，毛利94亿元，净利润52.9亿元，核心净利润46.7亿元，归母核心利润45亿元。可见，该公司核心利润在同等销售规模房企中继续遥遥领先，半年核心利润规模甚至超过部分同等销售规模房企全年。

龙光地产如此强劲的盈利能力，源于何处?显然，这源于公司的前瞻性战略布局、精准投资、区域深耕以及强大的战略执行力。

按照公司的表述是，龙光地产坚持“区域深耕+城市更新”双轮驱动战略，实现粤港澳大湾区城市群全覆盖，以多元化和逆周期方式精准布局，在大湾区一、二线城市拥有充裕的低成本优质土储，并聚焦于主流人群的住宅开发业务，具有显著的差异化竞争优势。

在2018年，整个房地产市场压力大，而龙光地产在这期间做好了蓄势工作。在战略布局、区域深耕、土储资源丰厚等多个维度占据优势，精准把握市场脉搏。

区域深耕战略自不用多说，大湾区龙头房企的地位就已经说明一切。而与此同时，城市更新项目已然成为了龙光地产的“第二增长引擎”。

城市更新项目投资少，价值高，孵化周期短，绝对是房地产市场的优质资产。

深耕粤港澳大湾区17年，熟悉每个城市的土地规划、城市更新政策及区域价值判断的龙光地产而言，城市更新项目无疑是一次“主场作战”，而龙光地产也顺势而为把握住了这一主场优势。

截至6月30日，龙光地产新增城市更新类项目货值852亿元。截至6月30日，公司在10个城市拓展了共计62个城市更新项目，可转化土储面积1877万平方米，货值超过3250亿元，其中90%以上位于粤港澳大湾区;在项目改造性质上，有2600亿元货值布局在深圳、惠州（楼盘）、东莞（楼盘）、珠海（楼盘）等可自主改造的城市，占比达80%，转化能力较强。

公司预期，2019年将成功孵化深圳蛇口自贸区、惠州大亚湾和深圳侨城东3个项目，货值超700亿元。未来，龙光地产计划每年孵化城市更新项目货值不低于300亿元，每年利润贡献占公司核心利润10%至20%。

一分耕耘一分收获，在龙光地产出色的盈利表现背后，是其强大的战略定力。在过去数年中，龙光地产并没有像其他房企那样激进追求规模扩张，始终把眼光放在未来，保持着自己的节奏，做到规模与盈利的平衡发展。基础越牢固，结构越稳定，龙光地产已经步入高质量发展的快车道。