中海79.4亿再封全国 丰台花乡“解套”还是“下套”？

时隔4年，北京（楼盘）丰台花乡又祭出一个全国。

　　9家房企，经过56轮激烈争夺，7月15日下午15:58分左右，北京诞生了2019年全国总价，该地块来自丰台。早在正式竞拍前，该地块就已收到4次报价，15:30正式开拍后，首开+城建+保利+建工联合体、金茂+宝龙+骐骥（村集体）联合体、合生、中海等四组房企在半内经过56轮的激烈拼杀，最终中海以79.4亿元拿下该地块。

　　除了总价，该地块还是近三年北京第十宗不限价地块，因此受到广泛关注，值得一提的是，对于该地块未来住宅规划的判断，业内出现分歧，多数人认为该地块将建成豪宅，少数人认为该地块将建普通住宅。

　　四环内再现

　　北京丰台地块位于花乡造甲村，起拍价为66.84亿元，成交价79.4亿元，成为2019年全国第一总价。据张大伟观察，本宗地块的起价66.84亿，在北京土地历史上排名第7，最后成交的地块总价在北京历史上排名第8（7宗地块超过80亿）。

　　该地块建设用地面积5.9万平方米，属性包括住宅及综合性商业金融服务业用地，其中住宅建筑规模大约10万平米，容积率2.8；商业建筑规模11.6万平米，容积率5。

　　据中原地产首席分析师张大伟测算，该地块溢价率18.8%，楼面价6.66万/平米。

　　另外，该地块需配建商业、养老设施、封闭式垃圾处理站，根据具体规划指标，1512-653地块含机构养老设施8200平方米和1处0.15公顷的密闭式垃圾收集站；1512-653地块东侧规划绿地面积约5384平方米，计入本地块绿地率。此外，1512-653地块需要无偿向丰台区花乡造甲村村民委员会提供5.95万平米地上商业用房。

　　据悉，该地块共吸引包括首开+城建+保利+建工联合体、金茂+宝龙+骐骥（村集体）联合体、合生、中海等四组房企参拍，最终由中海拿下该地块。

　　一位负责拿地的房企负责人对和讯房产表示，地段好的不一定是好项目，要赚钱的项目才是好项目，这个地块有公建指标，写字楼不太好卖，住宅的单价需要特别高才能有利润，会比较有挑战。

　　张大伟表示，中海是全国房企中融资成本最低的企业，地块楼面价高达6.66万，但商业部分体量较高，对于企业的压力将比较大。

　　不限价优质地块

　　除了高总价，该地块最让人关注的一点就是不限价，根据张大伟观察，这是北京最近3年里第10宗不限价商品房住宅地块，超过了之前的孙河地块和石景山地块。“这块地位置非常好，虽然属性一般，但这个区域在最近几年来说，肯定是得天独厚，销售价格卖10万+只要产品别太恶心，问题不大。”

　　首先，该地块交通和配套非常完备，地块位于西南三环和四环之间，向南1公里就是南四环，紧邻地铁9号线丰台南路站，周边有万达广场和奥莱，生活非常方便。

　　其次，该地块周边有众多学校和医院，比如首都经济贸易大学附属中学和北京市第八中学（怡海分校国际部）等，医院有天坛医院新院区、丰台医院等。

　　该地块属于城区核心地块，周边主要以二手房为主，10年左右二手房价格大概在6万左右，老旧二手房基本在5-6万，根据我爱我家研究院的数据，成交量较高的二手房分别是韩庄子西里、韩庄子西里、嘉园二里、天伦锦城，均价4万元/平米至6万元/平米。

　　距离该地块一公里之外，有众多豪宅项目，比如懋源钓云台、葛洲坝北京中国府等单价10万+豪宅，接近三环的限竞房西城天铸均价7.8万元/㎡，南四环外的中国中铁·诺德春风和院均价67702元/㎡，更多购房选择，请移步至本文末尾。

　　普宅面积 and豪宅价格

　　该地块成交消息一出，就引起了众多购房者的广泛关注，甚至网友给出了“中海丰台府”、“造甲一号院”这样的项目名称，不过该地块最后将建成什么项目，目前还存在一点争议。

　　由于地块不限价，外界公认的看法是该地块将建成豪宅产品。张大伟对和讯房产表示，该地块周围高端项目较多，预计该项目住宅预售价有可能在10万元/平米-12万元/平米之间。自媒体好评与差评认为，对于该地块，拿地房企可以挣脱价格枷锁，打造成昂贵豪宅，推向富人市场，并认为该地块利润高不愁卖。

　　不过，有着官媒之称的京房字认为，该地块将全部建普通住宅，并表示该项目的户型面积都要在140平米以内，属于刚需和改善的住宅。对于出处，京房字表示此前北京举办的供地推介会上，对于该地块有明确的规定。

　　根据规定，5环内普通住房的价格标准为单价39600元/平米、总价为468万元，这远低于该地块的楼面价，因此外界认为这种情况可能性较小。

　　一位不愿具名的开发商表示，该地块并没有规定要建成普通住宅。

　　和讯房产以本次拍下热门地块为中心，盘点了周围1-5公里的在售楼盘。

　　懋源·钓云台

　　相距：1.2公里

　　开发商：北京懋源置业有限公司

　　位置：丰台西三环康庄东路于丰台东路交汇西南角，距离三环直线距离800米,自驾出行很方便。轨道交通距t;/strong>

　　价格：均价在130000元/㎡左右

　　户型：169㎡3室2厅2卫、193㎡4室2厅2卫、221㎡4室2厅3卫、251㎡4室2厅3卫 ；405㎡-586㎡首层下跃户型等；

　　供应：106户左右

　　产品特点：169㎡小户型每套1589万起，251㎡的主力户型每套总价3263万起，精装修交房，容积率2.17，低密度社区，居住舒适，物业费8.8元/㎡每月，算是该区域豪宅项目。

　　北京中国府

　　相距：1.4公里

　　开发商：葛洲坝集团

　　位置：丰台东路46号，丰台西南三环丽泽商务区lt;/strong>

　　价格：均价125000元/㎡，总价在2000万-2800万/套左右；

　　户型：185㎡3室2厅3卫、210㎡4室2厅3卫、240㎡4室2厅3卫等；

　　供应：90户左右

　　产品特点：又是周边高端型住宅产品，央企出品，小区容积率1.52，又是低密居所，带装修交房。主打“5G科技”体系科技住宅，其将毛细管辐射式冷暖系统、5G科技全智能除霾净化、全置换新风等“5G科技”系统内置在建筑中。

　　物业费：19元/m²/月

　　泽信公馆

　　相距：2.6公里

　　开发商：泽信控股

　　位置：丰台西四环看丹桥西,资和信百货西北侧。毗邻丰台科技园、总部基地园区。轨道交通，距离lt;/strong>

　　价格：82000元/㎡起，108㎡户型每套总价最低886万/套起。

　　户型：108㎡3室2厅1卫、126㎡3室2厅2卫、142㎡3室2厅2卫 等

　　供应：938户左右

　　产品特点：容积率3.5，与以上两个楼盘相比属于性价比偏高的楼盘，交通较为便利，但有购房者反应，小区绿化率30%，整体效果一般，美观度舒适度稍差。且周边环境较为嘈杂；目前道路较为狭窄，不过未来会拆除周边的违章建筑。

　　诺德春风合院

　　相距：2.6公里

　　开发商：中铁建

　　位置：丰台南四环至五环建，白盆窑六圈路和樊羊路交汇处东南，地块北侧约1500米即为四环，距9号线郭公庄站约1.1公里

　　价格：67702元/㎡左右

　　户型：72㎡-112㎡三居、129㎡-139㎡四居，共约7种户型可选择

　　供应：约1590户左右

　　产品特点：预计本月开盘。去年11月，中铁诺德地产以70.2亿元的总价摘得丰台区花乡白盆窑村BPY-L010、BPY-L013地块，溢价率25%，即是春风合院项目，隔壁中铁诺德逸府项目是同日中铁置业以58.4亿元的价格和26.3%溢价率拿下的白盆窑BPY-L011地块。两个项目紧挨着，目前兄弟盘诺德逸府的估价暂未公布。目前周边新房项目来看诺德春风合院是单价偏低，可选择户型较多的项目。

　　首开华润城

　　相距：3.4公里

　　开发商：首开+华润+平安

　　位置：南四环至五环间，花乡桥南1公里，樊羊路与白盆窑路交汇处东北侧，樊羊路68号院,、五圈南路2号院。目前公共交通略显不便，从9号线丰台南路站下车后，需乘公交车6站strong>

　　价格：均价在82000元/㎡左右

　　户型：170㎡、220㎡4室2厅2卫等户型

　　供应：887户左右

　　产品特点：小区里规划有幼儿园 ，容积率2.8，绿化率30%，毛坯交房，物业是华润物业，物业费用5.98元/平方米/月。据小道下次，项目有推出特价房，优惠力度比较高，有意在附近置业购房者可以对比参考。

　　懋源璟岳

　　相距：4.9公里

　　开发商：北京懋源置业有限公司

　　位置：丰台南三环内，万柳桥内环辅路向西500米。与t;/strong>

　　价格：均价11300元/㎡，171㎡3室2厅2卫总价在2200万左右。

　　户型：590-618㎡合院、420-460㎡联排、156-218㎡洋房

　　供应：洋房、别墅共194户左右

　　产品特点：又是一个懋源置业的中高端大户型定位项目，相对今天盘点其他楼盘来说，具有位置优势。项目绿化率30%。容积率2.8。一期房源预计2020年3月交房。内部空间层高4.5米以上。