大型房企成拿地大户 中小房企加速狂奔

　　不知不觉2019已经进入下半场，亦或失落，亦或收获满满，而各家房企上半年在土地市场表现也大概如此，有的谨小慎微，有的高歌猛进。和讯房产观察到，上半年头部房企拿地持续集中，但态度更偏谨慎、中小规模房企相对激进，加速奔跑，纳粮备储。而对于下半年企业拿地，专家预测在融资趋紧、资本市场对开发商贷款监管加强、热点城市还陆续加码调控的宏观背景下，企业将有一段时间维持在拿地节奏放缓、态度回归理性的状态。

　　大型房企成拿地大户 碧桂园稳居榜首

　　根据中指院数据，总体来看，2019年上半年，全国300城住宅用地成交4.2亿平方米，同比增长6.5%，其中二季度同比增长24.4%。同时，房企拿地成本增加，宅地成交楼面价同比上涨，溢价率保持高位。2019年上半年，全国300城宅地成交楼面均价为4595元/平方米，同比上涨16.6%，平均溢价率为20.2%。

　　大型房企依旧是拿地主力大户，获取土地资源优势不减，并且行业集中度明显。TOP10企业1-6月拿地总额5586亿元，占TOP100企业的36.6%；TOP30企业1-6月拿地总额9959亿元，占TOP100企业的65.3%。从面积看，TOP10房企拿地总面积12990万平方米，占TOP100房企拿地面积的41.6%。而且大型房企拿地规模持续加强。比如，融创在1-6月的拿地金额达到去年同期的5.8倍，新城的拿地金额也同比增长超70%。

　　其中，龙头房企占据前三甲位置。据中指数据，2019年1-6月拿地金额TOP50房企中，碧桂园、万科、融创中国位列前三，拿地面积来看，碧桂园、绿地控股、新城控股位列前三。

　　碧桂园不论是拿地金额、拿地面积，均居榜首，1-6月拿地金额达981亿，远分别高出第二名万科、及第三名融创的拿地额近300亿，6月，碧桂园在杭州（楼盘）、临沂（楼盘）、温州（楼盘）的拿地权益金额均超过20亿元。

　　拿地面积来看，碧桂园更是毫不手软 ，拿地力度持续加码，1-6月拿地面积达到2924万平方米，远超出第二名绿地控股拿地面积1129万平方米。单6月拿地面积403万平方米，在临沂新增的三宗地块总建筑面积达64万平方米；同时，在房企都看好并持续扩充的长三角热点地区，碧桂园的拿地金额、拿地面积也稳居第一，上半年于长三角共斥456亿元拿地，占其总金额46%。

　　不过，中国指数研究院研发中心企业研究总监李建桥说，“我们观测到快速增长的大型企业，尤其是前几年快速增长，企业规模已经到了千亿以上的，它的增速上半年表现会有一些放慢的趋势。主要是由于之前规模快速扩张以来，它的资源获取包括融资、组织架构和人才等方面都进行了一系列的调整和优化。”

　　而据克尔瑞研究中心披露，1-6月，销售百强房企整体拿地销售比0.38，上半年整体拿地销售比基本稳定在0.38-0.4之间，百强房企拿地维持较为谨慎态度。对比2018年同期各梯队的拿地销售比，均有不同程度的下滑。

　　中小房企不甘示弱加速狂奔

　　另一边，也许迫于开发与生存压力，中小型房企在加速奔跑，拿地势头同样迅猛。根据克而瑞数据，TOP11-20房企与TOP51-100房企拿地销售比大于平均值水平，规模扩张需求较为明显，TOP51-100尤为明显，2019年上半年拿地销售比为0.42,而2018全年是0.32。尤其以金地、中梁、新希望、电建地产等为代表。值得一提的是，拿地销售比大于1的房企多数来自销售排名靠后企业。

　　结合土储去化周期来看，土储相对薄弱，去化相对较快的房企纳储更为积极。例如弘阳、大华、新希望等2018年土储去化周期不足2.5年，但上半年拿地销售比显著高于行业平均，都处于积极扩充土储的状态，其中弘阳、新希望拿地销售比均超过1，迅速拿地再通过高周转上市不仅可以有效反映在今年业绩上，加快补充土储更是维持业绩快速增长的当务之急。

　　中指院数据显示，新希望地产在2019上半年的拿地金额冲至第16位，高达215亿元。长三角地区拿地金额，新希望排名第8，达180亿元，龙湖、金地均在其后，于长三角地区分别斥资174、160亿元拿地。

　　另外，京投发展、滨江集团(002244)、建发房产等企业持续深耕大本营，在环渤海、长三角及珠三角城市群榜单中出现，拿地较为集中。京投发展在北京（楼盘）地区以98亿拿地额居首，华生地产拿地金额位居武汉（楼盘）第二，大华地产在上海（楼盘）地区拿地金额45亿，仅次于绿地、碧桂园在区域拿地额。地方房企利用区域优势持续深耕。

　　下半年高价地及三四线城市需谨慎

　　克而瑞研究中心分析，纵观上半年，企业拿地经历了“理性——积极——回归理性”的小循环，但在融资环境紧张、融资成本增大、资本市场对开发商贷款监管加强、热点城市还在陆续加码调控的宏观背景下，企业下半年将有一段时间维持在拿地节奏放缓、态度回归理性的状态。

　　区域聚焦上，企业仍应该关注二线城市和周边热点三四线城市，在三四线市场衰退势头未减的大前提下，下半年将仍然是企业拿地回归二线城市窗口期。此外，在考虑到资金成本、拿地成本等因素下，企业盲目追高拿地并不可取，纵观近几年“”开盘去化均不理想，在保证盈利空间的基础上积极纳储才是房企稳定发展的前提。

　　中指院分析师持相似观点：对于增速比较快的企业需要注意，拿地也好融资也好，这些方面要注意进行一些适度的调整，保持扩张与稳定的平衡。

　　此外，由于资金结构性收紧，有一些个别企业可能面临短期债务清偿，负债还是比较高，拿地比较激进的这些企业，在一定程度上也引起融资机构、金融机构和监管部门的注意。在这一点上还是要调整好一个投融资的节奏，进一步增强财务的透明度，消除投资者对企业未来发展的顾虑。

　　最后，中央上半年提出房住不炒和一城一策等态度也再次奠定下半年总体节奏。李建桥补充，“为稳定市场，监管层开始向企业经营层面的关注更多。包括证监会对于企业披露的问询，对于一些热点城市的降温，还有城市的问责，及个别企业一些拿地和融资的关注。所以，再次提醒企业还要再谨慎，顺应政策趋势，对于一些高价地或者高溢价地应谨慎介入，尤其对于缺乏产业支撑的三四线城市，还是要尽量回避，同时要保持良好现金流。”