房贷房租抵扣个税，购房者能省一大笔钱了？

200多年前，美国著名的经济学家富兰克林就告诉世人：在这世界上，除了死亡和税收以外，没有可以肯定的事。

而改革，一般都是为了让韭菜成长得更茁壮一些。

最近因为个税改革，朋友圈的中介竟然欢呼雀跃，刷屏“房贷利息和房租抵扣个税，楼市重磅利好！”、“个税新政出台，房贷利息抵扣个税进入最后倒计时！”

真有这等好事？我们来解读一下。

新个税划重点：

1. 个税起征点由3500元提高至5000元；

2. 减税向中低收入倾斜，扩大了3%、10%、20%三档低税率的级距。

3.教育、大病医疗、住房贷款利息、住房租金、赡养老人等支出纳入个税抵扣范围。

新个税法将于2019年1月1日起施行，今年10月1日最新起征点和税率开始执行。

嗯，好像看起来没有那么简单。

个税改革，其中细则你读懂了吗？

“房贷利息和房租抵扣个税”到底是咋回事呢？很多朋友可能听着觉得有点云里雾里。简单的说就是工资扣除房贷利息或者房租后，再缴纳个税。

这样纳税金额的基数就减少了，那每个月缴纳个税自然也就减少了。

难怪一众“房奴”欣喜若狂，这不就是国家在变相给增加收入吗？但关于房贷和房租抵扣，搞清楚下面这三点再举杯相庆也不迟。

1. 房贷利息≠房贷

首先得明确，“房贷利息抵扣个税”中，主体是房贷利息而不是房贷。短短两字可谓千差万别。房贷，由两个部分组成，一部分是每月需偿还本金，另一部分是每月需偿还的房贷利息，而个税抵扣中指的是后者。

每月偿还的贷款本金不得抵减个人所得税,利息才可以抵减个人所得税。

2. 你的住房够“普通”吗？

需要特别注意的是，8月31日通过的新个税法中，措辞是“住房贷款利息抵扣个税”，但在9月6日的举行的国常会中，则变为了“普通住房贷款利息抵扣个税”。

由“住宅”变为“普通住宅”，这个范围就发生了巨大的变化。那什么叫“普通住宅”呢？根据国家标准，需同时满足以下三个条件：

1.住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上；

2.单套建筑面积在140/144（个别省市会有差异）平方米以下；

3.实际成交价格原则上应当低于按确定的所在区域住房平均交易单价或套总价的1.2倍；

很明显，只有满足“普通住宅”的标准，才能享受税收政策的优惠。

这里给大家说个很有意思的事情，北京上海深圳等一线城市普通住宅的认定标准已经三四年没有作调整，主要体现在住宅平均交易单价和套总价这两个指标上。

就拿北京来说，目前沿用的还是2014年10月的标准。据安居客数据显示，2014年10月，北京平均房价为36994元/㎡，而今年8月份，北京的房价已经飙升至59376元/平方米，整体涨幅60%。这样一想，估计现在在北京随随便便买套房子也能被“豪宅化”了。

而上海和深圳同样面临这种尴尬的境地。不知道你的房子是不是“普通”了呢？

“不普通”的高端住宅不在此列，那那些非住宅(写字楼、商铺、酒店式公寓)一直都是姥姥不疼舅舅不爱的，作为政策的弃子，想蹭上个税的红利，更是天方夜谭了。

说房贷、谈住宅，那没房的难道就只能看看热闹？

3. 有房无房都可受益

请注意，这一次的个税抵扣不仅仅有房贷利息，还包括房租。

“房奴一族”在暗自欢喜，在租房压力苦苦挣扎的“游离一族”同样可以翻身农奴把歌唱。

同时子女教育、继续教育、大病医疗、赡养老人支出也被纳入扣除范围。说到“教育、医疗、养老”这三个词语，大家想到的都是沉甸甸的四个字：中产阶级。

确实，个税改革，中产们裂开嘴笑了，恐怕唯一没有存在感的只有收入在五千以下的朋友了。

说实在的，个税改革和房贷抵扣到底能给我们带来多大好处？

房贷利息抵扣个税，究竟有多美好?

1.房贷利息抵扣个税能省多少钱？

朋友老王是个典型的苦逼中产，今年上半年，为了小孩入学，在广州买了套房，把积蓄都掏光之后还向银行贷了150万，现在虽然每个月拿着一万五的工资，但是每个月的月供平均下来是7960元，其中每个月光房贷利息就要还3794元。

我们假设老王每个月五险一金扣1500，看计算下老王税改前后，到底能省多少钱。

个税修改前，老王的个税缴纳基数为15000-1500-3500=10000元，按照累计税率计算，每月需要缴税1500*3%+3000*10%+4500*20%+1000*25%=1495元/月

个税修改后，老王的个税缴纳基数为15000-1500-5000-3794（房贷利息）=4706元，在税率级距缩小的情况下，每月只需缴纳3000*3%+1706*10%=260元/月

个税改革后，老王每个月就能多拿1495-260=1235元，相当房贷利息打了个七折。

不难看出来，房贷越重收入越高，减税的效果会更加明显。

我计算了一下，如果按照房贷利息全额抵扣计算，利息的减负程度将在15%-45%之间。富的还能多减税，穷的反而减的少，个税还能这样玩？

2. 照顾富人还是一视同仁?

新个税法会导致“富的越富，穷的越穷”的说法一度引起大家的争议。

能买房买好房的人把个税的便宜都占尽了，没买房的人反而没见能减多少税，这公平吗?这个问题引起了广泛争议。

对于这个问题，上文已有提及，房租也能抵扣个税，兼顾了有房和无房的需求。另一方面，现在立法合理性的角度来判断，房贷利息抵扣个税在国外早就不稀奇。

大多数国家，比如美国、丹麦、荷兰等征收个税前都有大量的可抵扣项，其中购房贷款利息基本都是作为抵扣项的，这也是国外按揭贷款比例高的原因。发达国家都已经试水先行，我们再来蹚水，你再质疑水浅水深似乎有点站不住脚了。

目前世界主流国家与地产相关的税前扣除项目▼

那个税改革就没毛病了吗？不是这样的，确实在房贷利息和房子抵扣的政策上还有很多问题亟待解决。

比方说，如果按全额抵扣，新个税法对待房贷利息抵扣更为友好，房租抵扣优惠确实比不上。

对高收入高房贷的人群，减负的力度反而比中低收入大；如果按照现行的普通住宅认定标准，不少刚需会被一刀切了；房租如何认定？对于炒房的行为，难道政策还帮忙降杠杆不成？

新个税法是以保障民生为旨，但也不要异想天开。

关于个税专项抵扣具体细则还在完善。

但是毫无疑问，政策红利必然是有限制的。比如说房贷利息和房租抵扣有定额限制、只有首套房或者唯一自住房才能在个税收优惠的范围以内。

个税抵扣方案将会在明年1月1日开始实施，相信具体细则的出台我们也不需要等待太久。

个税改革无疑对个人是利好的，那对楼市又将影响几何呢？

个税改革将如何影响楼市？

在住宅房贷利息可以抵扣个税这个大方向落地后，不少自媒体便发声，新个税法将刺激楼市，住宅减税购房成本降低，居民的购房意愿提高，楼市的交易市场将被打上鸡血。

不少投资客也磨刀霍霍，自知政策的利好不可能落到自己头上，磨刀霍霍盯着这波绿油油的韭菜。在我看来，个税改革刺激楼市其实就是个伪命题，为什么这么说呢？

1. 个税起征点提高，难对楼市造成影响

就提高个税起征点而言，这点收入变化确实来说是微不足道。以扣除五险一金后收入为10000元为例，起征点的提高和税级缩小，节省的税收为455元。这个数字相对于房价来说，用九牛一毛来形容毫不夸张，充其量也就够你下两次馆子。

至于教育、大病医疗、养老等专项扣除的意义也仅在于缓解中低阶层的负担，实现民生保障，其目的在于借此拉动内需，目的同样不在楼市。

仅靠着两点，想刺激楼市未免有点无力。

2.房贷利息抵扣个税虽有利好，但并没有那么夸张

失之东隅，收之桑榆。个税起征点提高不给力，那房贷利息抵扣个税会不会像房贷利率下调那样迎来一波大牛市呢？

房贷利息抵扣个税的利好确实是明明白白，变相加工资，给无数负贷前行的房奴减缓了月供的压力。

只看表面，房贷利息就跟打了个折一样，想得美的话甚至能打到六五折。

但是拿这个跟房贷利率下调对比便有点可笑了。

正如前面所说，此举只能适用于首套刚需、而且必然会有额度的限制，对于随时会掏空六个钱包的买房大事而言，紧靠这点就想人引颈待戮、下海裸泳，利好鼓吹者们恐怕想的还是太过于简单。

再看看今年楼市的利空头条：房贷利率上调、全国土地流拍、各城调控问责升级、棚改收紧，哪一个不比房贷利息抵扣个税这个小小利好来的更为让人胆颤。

个税改革确实在入秋的伊始，让很多有心之士想再回味一下曾经的火热。但是断言此举将刺激楼市，迎来大利好，确实是有点夸张了。

这个时代，比房价更让人捉摸不透的，恐怕只有人心了。

3.楼市会发生什么变化？

☉提前还贷款的人会越来越少

对于大多数背负房贷的人来说，提前还贷无非就是想节省点利息。既然房贷利息抵扣个税也能达到同样的效果，而且还不用交违约金，有便宜不占便是愚蠢了。拿着提前还贷的钱，炒个股、买个基金，最不济放入某宝，也比节省那点利息强。所以，以后提前还贷的人会越来越少。

☉低首付的人越来越多

利用低首付撬动金融杠杆的好处大部分投资者都明白，但对于刚需来说，不乏有资金充足者愿意支付更高的首付来减轻月供压力和减少利息。但是如果新政开始实行，恐怕即便是能全款的人也会大概率选择低首付了，更多的人会选择多贷款来享受政策的优惠。

☉总价预算提高和品质预期上涨

既然多贷款能享受更多的享受“福利”，那么为什么不把这“福利”利用到极致呢？中国人“就高不就低”的理念历来存在，手里要是有100万那必须得看看120万的房子。

既然政策都给你减负了，在原本资金就能承受的范围以内何不去挑个更好的房子呢？反正压力没变。

所以很可能会出现这样的现象：个税减负导致大家总价预算提高，也更愿意为品质买单，会选择更好的地段、挑选更好的  、由传统家装升级为智能家装等等。

加杠杆，中国同胞一向都是毫不手软。

总而言之，个税改革对房价影响真不大，别听中介瞎忽悠，影响房地产市场最根本的依然是房子，而不是单纯的交易工具、交易方式的更改，不管是直接还房贷还是以个税抵扣房贷，该是你交的，其实，细算下来，又一毛都不会少。

在追逐各类热点之际，不如切切实实地多赚点钱，多搬砖才是正事儿。