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破“假消费真买房”:除了“自查”别忘“市场”怎么看待北京限购「商住楼」?
只能笑而不语地说,可以理解。从大趋势上看,城市等级越低,「商住楼」越不值得买。反过来说,在京沪深这样的超级城市,买「商住楼」还是有价值的。
有价值的、的东西,才需要限购。所以,北京对「商住楼」实施限购了。上海还没限购,但早几月上海已经出手整治「商住楼」——一些「商住楼」被要求恢复成商办功能。恢复这个词是什么意思?差不多就是拆掉室内隔板的意思。那些买了「商住楼」还没交付、现在拿不到房子的购房者,最无辜。
北京稍微英明一些——既往不咎,没有拆,只是对还在开发的「商住楼」项目实施限购;对于未建的,才禁止盖成「商住楼」。
凡事都有好的一面:北京这么做至少不会让购房者受到直接的伤害,不会像上海那样。
「商住楼」这个怪胎是怎么来的?
先得这么问:为什么同地段的写字楼单价卖不过住宅?
这个问题其实不用回答,接着问下一个问题就可以了:为何那么多城市的商办项目是过剩的、并且还需要去库存?即使在上海这样高阶位的城市,业界的普遍共识也是,商办项目供应量是过剩的。
为什么?因为,我们的政府,在做城市规划时,更偏爱配置商办用地和工业用地。从 GDP 考核的角度来看,多弄一些商办用地和工业用地,理论上可以贡献更多的服务业产值和制造业产值;住宅不一样,交付以后几乎就对 GDP 没贡献了。
这只是理论上的,因为不是所有的商办用地,都能成就「楼宇经济」;空置和烂尾的,不在少数。
但是,如果把住宅用地的比例弄太高,是一种政治不正确,要背负骂名:「你们政府就知道卖地,就知道跟地产商勾结……」这样的指责,显得道德上很正义,但其实有违市场逻辑。
这样一来,住宅用地的比例就又低了。还是引用一下央行参事盛松成先生文章中的数据——「纽约居住用地占比则为 44%,东京更是高达 73%,而我国的北京、广州和深圳这一比例分别仅为 28%、29%和 26%。住宅用地比例过低是我国一二线城市房价过高的重要原因之一。」
住宅用地供应比例低,商办项目供应量过剩,商办项目售价卖不过住宅,于是很多商办项目就被地产商做成了「类住宅」产品,也就是俗称的「商住楼」。
可以说,「商住楼」是住宅供应不充足的一个有益补充,是住宅房价过高的一个缓压器。
原本,各地政府对此都是睁一只眼,闭一只眼——这种不作为,是尊重市场的一种积极态度。
但是现在,北京连「商住楼」都限购了,以后连「商住楼」都不能盖了。我们能理解,我们只能感叹一下。
其它城市会跟进吗?
这两天,一些房企的朋友在问:天津、厦门、武汉、成都、杭州等等二线城市会不会跟进?
房企的朋友们关注点在于,这会影响他们要不要在二线城市竞拍商办用地——如果二线城市也跟进,像北京那样,那么现在要是拿了商办用地,限购还是小事,要是不让盖成「商住楼」,那就麻烦大了。
对于我们购房者来说,同样也需要关心:如果二线城市也跟进,那我们这些买不起住宅或者买不到住宅的人,怎么办,还能买什么?……
熟悉德科地产频道的朋友们都知道,我们常说「商住楼」不值得买不值得买——但这种「不值得买」是相对的,如果啥都买不起、啥都没资格买,那么「商住楼」这个怪胎它怎么着都是真实的砖头和混凝土弄成的房子。
那么,二线城市到底会不会跟进呢?不会,因为没有必要,因为城市等级还不够格,毕竟于国于民都是伤害——除非,这座城市疯了。
说得这么确信,到时候会打脸吗?那就打脸吧,人家都愿意疯,我们打脸又有何碍?
这一轮调控,如果不进行及时反思,那后果真的不堪收拾。这是楼市,不是年轻男女谈情说爱,不能像他们那样在 KTV 里那样高唱——
我们的故事爱就爱到值得错也错的值得
是执着是洒脱留给别人去说
用尽所有力气不是为我
那是为你才这么做
为你?可是,你是谁呢……
责任编辑: sy1
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