跌幅20% “环京陷阱”还是鬼话连篇吗？

在以往的调控中，北京政策的收紧往往会造成北京需求溢出，带来环京楼市的发展。但在今年317调控之后，环京区域与北京地区统一了步调，“三年社保”的政策要求正在挤压大部分环京购房需求，使得很多项目处于艰难求生的状态。而在另一方面，雄安新区的横空出世又给环京区域前景罩上了一层神秘的面纱。北京楼市特别是环京的价值是否发生了转变?新政的出台、新区的设立是不是意味着环京楼市的利空?

9月1日下午，由中嘉宝鼎互联科技公司、中国豪宅研究院主办的“揭开楼市红头盖 看看“环京”真模样”——环京楼市大咖谈在北京召开。活动特别邀请了原中房协副会长童悦仲，中嘉宝鼎董事长、有“中国楼市春天派掌门人”之称的陈宝存，中国豪宅研究院院长朱晓红，中国社会科学院城乡环境研究所原所长牛凤瑞、北京房地产法学会副会长、秘书长赵秀池同台论道，解析后新政时代环京楼市，对环京楼市发展趋势及投资方向各抒己见。

“环京陷阱”是鬼话连篇还是有据可循

“环京不可能成为鬼城陷阱!”活动刚一开始，“环京天王”陈宝存就掷地有声的得出了结论。作为唐山出生，有着多年石家庄政府工作经验，早在2003年就从事环京房产开发的陈宝存大概是现场对于环京楼市最有发言权的了。

“环京楼市的火爆，是北京人口无奈外溢。”陈宝存表示，环京区域受到北京的虹吸效应影响，不论是资源还是人才必须首先满足北京的需求。“天津的价值在，但是目前已经取消，天津对河北的吸引力有限，河北区域人口，投资和置业一般不会选择天津，对全国投资也缺乏吸引力。”

但原中房协副会长童悦仲则认为，目前环京房地产确实有泡沫，而且泡沫还很重，人民币的发行量太大，购买力在下降，具备了发生系统性金融风险的条件。从政策层面来看，“北京是一个超级大都市，相对于上海、香港对于周边的辐射作用来看，北京对于周边的辐射作用很差，反而会有虹吸效应。目前京津冀一体化，雄安新区的设立，就是为了带动河北省发展，环首都经济圈发展。因此环京楼市在政策方面要防止发生系统性风险。”

事实上开春时“一天一个价”的环京楼市，正随着限购政策的收紧而归于沉寂。伟业我爱我家市场研究院的统计数据显示，从今年1月至7月的整体走势看，燕郊的新房网签量一直在下滑，7月环比6月再次下降84.6%，仅网签8套，近乎于零，燕郊楼市几乎彻底冰封。而北三县的另一区域——香河地区，7月份的新建商品住宅共网签570套，环比6月下降56.4%，也达到了今年2月以来的最低值。

但在引领环京各个区域而不是只有燕郊、固安，陈宝存建议购房者今年开始关注京西京北区域，尤其是怀来市场，并非冬奥会因素。“由于推广不到位，怀来区域属于环京，我们选择的是洼地中的笋盘。”

此外，陈宝存对于环京投资也给出了自己的建议。他认为环京投资首选环北京东部、南部、西部大七环区域纯住宅项目;要有高速、高铁、国道、铁路、城际铁路以及市政轨道交通的立体交通配套。首付范围要在40万至70万之间，满足三年翻番逻辑;在环京市政配套成熟的主城区，首选成熟区域旧改项目，而新区楼盘要选择通过规划的新区改造项目，包括2014年之前立项的产业园区配套住宅项目;至少有国有土地使用权证(城镇国有住宅用地)。暂时远离新产业园与各类小镇项目(新增建设用地指标问题)，永远远离新农村建设所谓永久产权项目(小产权不能转正);远离商 住写字楼商铺。

租房还是买房?这是一个问题

7月份，住建部等印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，确定了将广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市作为首批开展住房租赁试点的单位。

8月份，国土部印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》的通知!正式确立北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都13个热点城市将开展试点!

8月28日，一个重磅楼市调控措施又发布：国土资源部、住房城乡建设部近日联合发文，未来将在北上广等13个城市开展利用集体建设用地租赁住房试点，也就是说村里的土地也可以建房进行出租了。

市场一片热议，无房者的春天是否真正到来了?

对此北京房地产法学会秘书长赵秀池教授认为租房比买房划算!并给大家算了一笔账：“疏解非首都功能，除去金融属性，房子还是租房子住划算，假设300万的房子，不买去租，把300万存银行，按百分之4的收益算，一年12万利息，这12万的利息去租这个300万的房子绰绰有余，从这个角度看，租购同权，租房子的租客划算，出租房子的业主，却又不划算了!”

而中国社会科学院城市发展与环境研究中心原主任牛凤瑞则从国土财政层面进行了解读，他表示：“房地产是社会财富再分配的手段，出让土地，获取资金，再投入到社会建设，交通，民生等方方面面!高房价背后是复杂的社会财富分配问题，富人买豪宅，政府出让高地价，获取资金在建保障房，保证更多普通大众的民生问题。如何用好土地财政，才是关键问题!”

但也有在场专家表示，租房不符合中国人的居住习惯。买房是投资，租房是消费。租房等于买了几斤猪肉，吃了也就没了，所以租房是肉包子打土狗，被土狗叼走了包子。不存在买房租房谁更划算的问题。租购同权，真正含义是租购京沪都不给你户籍。租购永远不可能同权。理想很丰满，现实很骨感。

同时，市场租赁房源的绝大多数来自于老旧福利房拆迁回迁房，也来自于远期商品房，购置价格低廉导致城市租售比(按新房购置价格计算出来的)超低。事实上，北京1400的福利房转售，3000元/平米的商品房价等等组成租赁房源，国企央企与其他机构争夺租金压力很大。

在活动的尾声，中国豪宅研究院院长朱晓红用一首精彩的购房“三字经”，为广大购房者提供了简单易学，快速掌握购房技巧的方式。朱院长表示，“选房子过程中，要充分考虑城市的因素，考虑自己生活的城市，认为在买房过程中“选择比努力重要”。买房要充分考虑地段价值、产品价值(即为规划价值)，同时品牌价值也很重要，要看谁建造、谁开发、谁管理。最后就是圈层价值和服务价值，买一所房子是一辈子的事情，需要考虑同小区的人群圈层和物业服务。”