共有产权房的关键在于防止保障与市场间的套利

近日，《北京市共有产权住房管理暂行办法》公开征集意见。

《暂行办法》的大意是把预备在2017年——2021年入市的25万套自住型商品房，变成共有产权住房，30%的新北京人可以享受这一红利，尤其是通过“职住平衡”和“不转让无需补差价”的鼓励永久居住。

在我看来，规定中有两个细节的具体执行将对该政策的执行效果产生非常重大的作用。

一是再上市的安排。

《暂行办法》第25条，对共有产权房再上市规定了限制，购买共有产权住房满5年的，按市场价格转让所购房屋产权份额，购房人转让对象应为其他符合共有产权住房购买条件的家庭。

按照《暂行办法》的初步推断，假设北京市某地区商品房房屋市场价格每平米6万元，100平方的房屋总价是600万元，该区域的共有产权住房按每平米4万元出让，符合条件的人群只需拿出400万就可以成功购买一套市价600万房子，其中个人产权占比2/3，政府占比1/3。

5年之后，这套房子的选择主要有三种，一是购房人继续持有部分产权，二是按照市价转让给有购买共有产权房资格的家庭部分产权，三是按照市价出售给普通购房家庭。

后两种情况都是按照市价进行产权转让。假定未来五年市场处于上涨阶段，意味着第二种情况下的接盘者需要付出比原购房家庭更高的代价去获得同一房屋的部分产权。而第三种情况实现产权转让则接盘人与购买其他商品房的代价并无差异。在未来的正式实施细节文件中，两种情况如果没有特别的优先劣后安排，那么共有产权房流入普通商品房市场的概率显然要更大，而房屋在共有产权体系内形成自循环的可能性微乎其微。

二是房屋抵押的安排。

根据规定，共有产权住房购房人和代持机构可依法将拥有的房屋产权份额用于抵押。其中，代持机构抵押融资只能专项用于本市保障性住房和棚户区改造建设和运营管理。

房屋抵押贷款自然是利用合理杠杆来帮助人们购买房屋。但是对这个抵押融资如何界定，可能需要有更细化的执行准则。为什么提出这个问题呢?我曾经听过一个非常可怕的故事，某城有一家P2P公司，专门从事为低端收入者做经济适用房、部分产权的房屋抵押贷款服务，不少低收入人群风险意识差，最后产权被法定转移到p2p公司手中。

当然，除此之外，还有许多细节值得深入探讨，比如中介公司是否可以代理共有产权房、各区政府执行的监管细则等等。

共有产权住房要在市场与保障间做到平衡并不轻松，这个过程中，尤其要关心住房人对土地产权、房屋价格、转让方式等细节上的需求。