不动产最高额抵押权登记的注意事项

当前，金融机构等贷款人为保证债权的实现，减少贷款风险，在信贷业务中采用的担保方式越来越丰富，如保证、质押、抵押、留置等。如若每笔交易都分别设定一个普通抵押权，不仅程序烦琐，而且给当事双方带来诸多不便。而采用不动产最高额抵押担保,可以简化登记程序，降低交易成本，既能更好地维护当事人的权益，充分保障金融债权，又能有效满足企业融资需求，促进资金融通等优点，因而在信贷业务中得到了广泛运用。最高额抵押的概念

《担保法》第59条明确规定，最高额抵押是指抵押人与抵押权人协议，在最高债权额限度内，以抵押物对一定期间内连续发生的债权作担保。该法第60条规定，借款合同可以附最高额抵押合同。

2007年实施的《物权法》第203条规定，为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。《立法法》第92条规定，特别规定与一般规定不一致的，适用特别规定;新的规定与旧的规定不一致的，适用新的规定。同时，《物权法》第178条规定，《担保法》与本法的规定不一致的，适用本法。

综上，《物权法》改变了《担保法》的规定，最高额抵押权担保的债权是“一定期间内将要连续发生的债权”。

关于“主合同”

《不动产登记暂行条例实施细则》(以下简称《细则》)第71条规定，设立最高额抵押权的，当事人应当持不动产权属证书、最高额抵押合同与一定期间内将要连续发生的债权的合同或者其他登记原因材料等必要材料，申请最高额抵押权首次登记。《不动产登记操作规范》(以下简称《规范》)14.1.1抵押权登记第2项规定，为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保不动产的，当事人可以申请最高额抵押权首次登记。《规范》14.1.5申请材料第4项规定，最高额抵押的，应当提交一定期间内将要连续发生债权的合同或者其他登记原因文件等必要材料。

《细则》和《规范》明确了申请不动产最高额抵押对借款合同的要求，即“一定期间内将要连续发生的债权”，是对《物权法》的沿袭和贯彻。由此，不动产最高额抵押权不适用为一个独立特定债权的合同做担保。

申请最高额抵押首次登记时，抵押双方要明确规定债权种类，登记工作人员则需要精准把握登记的“主债权合同”。依据《担保法》《物权法》上述规定，以及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第83条第2款“抵押权人实现最高额抵押权时，如果实际发生的债权余额高于最高限额的，以最高限额为限，超过部分不具有优先受偿的效力;如果实际发生的债权余额低于最高限额的，以实际发生的债权余额为限对抵押物优先受偿”的规定，不动产最高额抵押时，为其担保的债权实际金额、发生次数尚未确定，“主债权合同”确定的只是所担保债权的最高限额。而一般抵押权登记的主合同都是产生特定债权的合同，其担保的债权数额确定。

最高额抵押是为将来发生的债权提供担保。“将来债权”指不动产担保的债权在设定抵押时尚未发生，在主债权确定期间将要发生的债权。也就是说，申请不动产最高额抵押首次登记，不以主债权的存在为前提，其担保的债权尚未发生，是典型的担保将来债权的抵押权。最高额抵押权是对“一定期间内连续发生的债权”而设定的，意味着在债权确定期间债权发生的次数、具体数额不特定，且接连发生，属于动态的债权。该债权必须是持续发生同一性质法律关系的债权，才能申请不动产最高额抵押首次登记。

综上，办理不动产最高额抵押首次登记时，要注意查验借款合同、抵押合同等材料是否相互对应，是否符合《细则》《规范》等法律法规的规定。

债权额的记载

当事人设定不动产最高额抵押的主要目的，是为债权人的债权实现提供保障，如何确定最高额抵押担保范围及债权总额，是实现抵押权争议的焦点。

《担保法》第46条规定，抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。《物权法》第173条规定，担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。该法第207条规定，最高额抵押权除适用本节规定外，适用本章第一节一般抵押权的规定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》(以下简称《解释》)进一步明确，最高额抵押权所担保的债权范围，不包括抵押物因财产保全或者执行程序被查封后或债权人、抵押人破产后发生的债权。而要确定这一担保范围具体的数额，确是相当困难的。因为不动产最高额抵押的担保主债权为限额担保，而只有在主债权确定后，转为一般抵押登记时，才具有可执行性。对一个尚未发生且不确定是否发生、发生金额是多少的债权，要确定其利息、违约金等费用，作为不动产登记机构的工作人员更加无法判断。那么其债权利息、违约金等费用如何受到保护呢?《解释》第74条规定，抵押物折价或者拍卖、变卖所得的价款，当事人没有约定的，按下列顺序清偿：(一)实现抵押权的费用;(二)主债权的利息;(三)主债权。可见，最高债权确定发生的利息、罚息、违约金、赔偿金等费用，在实现抵押财产价值时与本金一起获得优先受偿。

那么，不动产最高额抵押权首次如何记载债权限额?继《担保法》《物权法》之后，《国土资源部关于启动不动产登记簿证样式(试行)的通知》附件不动产登记簿使用和填写说明规定，【被担保主债权数额(最高债权数额)】填写被担保的主债权金额，【债务履行期限(债权确定期间)】填写主债权合同中约定的债务人履行债务的期限。这一规定定分止争，统一了登记尺度和标准，厘清了不动产最高额抵押几个关键问题，准确地将最高债权额、债权确定期间等事项记载于登记簿完成登记，维护交易安全，为房地产金融市场健康发展保驾护航。