租赁，房产市场的下一个新赛道？

从单纯的卖房到涉足产业地产、养老地产等其他领域，随着楼市进入白银时代，开发商开始寻找新的蓝海市场，但究竟哪一条赛道才有以往楼市的规模，从现在看未来，我们不得而知，房企能做的也只是全方位布局。眼下，就有一条明晰的赛道，我们可以从中探知未来，它就藏在链家研究院新发布的《租赁崛起》报告里。

4万亿大蛋糕

我国租房市场的规模有多大呢?从一组数字对比来看会更明了。

据链家研究院院长杨现领介绍，目前中国的租赁市场规模是1.1万亿，而房屋交易额大概是15万亿，这15万亿里包括10万亿的新房和5万亿的二手房，这样算来，租房市场只占比约是7%。其中，北上广深的租金交易额为2500亿，房屋交易额为4.6万亿，比例在5%左右。

而美国的租金额规模是5千亿美金，房屋交易规模大概是1万亿美金，1万亿里面美金90%是二手房，10%是新房。租赁与交易二者的比例是50%;而在日本，二者的比例更高，日本的租金规模是8千亿人民币，而房屋交易市场中，商品房开发的交易额仅四五千亿。

站在以上数据的基础上，《租赁崛起》这一报告中预测：“2015-2016年中国租赁市场的规模大概在1.1万亿，2020年大概是1.6万亿，2025年大概是2.9万亿，2030年会超过4万亿。”

近两年来，关于我国的租房市场，政府曾先后多次发文。其中，在2015年发布的《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》中，提出大力推进“购租并举”的思路，租赁市场迎来政策红利。虽然增长空间巨大，市场前景日趋明朗，但不可否认的是，我国租房市场目前还存在很多问题，供应总量不平衡、供应结构不合理、制度措施不完善，特别是供应主体较为单一等问题。

在杨现领看来，供应总量不平衡主要集中在一线城市;供应结构不合理主要表现在区域错配，也就是一线城市供应不足，而三四线则不存在这样的问题;第三个是人群不匹配，中高收入人群的需求正在上涨，但供给却没有增多，还有一块是针对流动人口的供给。

开发商的新角色

9月29日，北京推出海淀北部地区整体开发”永丰产业基地(新)HD00-0401-0062、0166、0158地块等4宗地块。10月14日，北京市规土委发布了关于这4宗地的补充公告。

公告明确，被纳入试点的4宗地块全部采用“限房价、竞地价”的交易方式挂牌出让，即地块竞价达到上限价格时则转而竞报自持商品房面积，而这部分面积将全部作为租赁住房不得销售。

难以探知，这样的土地新政是否有关于租房政策的考量，但从100%全部自持商品房的结果来看，这项举措在改善租房上又迈出了一步。只不过，这种模式与以往房企只售不租的模式不同，对开发商又提出了新的挑战。

据杨现领介绍：“目前国内的租房市场是4411的格局，其中40%是中介，40%是二房东，10%是品牌公寓，剩下的10%是房东直租;而未来这样的格局会演变成541，其中50%的机构化管理，40%的中介租赁市场，还有10%的房屋分享。”

其中，40%的机构化管理便是房企的机会。但要做好公寓这件事，企业必须首先是个房屋中介公司，其次是一家装修公司，最后还是一个服务公司。这也意味着，要做好机构化管理，房企必须加强自己的运营能力，同时也可以与专业的房屋资产管理公司进行合作。

据《租赁崛起》报告调查显示，日本的房地产租赁市场除了做专业托管的企业，最大的其实是三井、住友、三菱等开发商。三井是日本最大的房地产企业，它已经形成一个从开发-商业-建筑-资产管理的产业闭环，所以三井不光是日本最大的开发企业，而是日本最大的二手房中介公司，还是日本最大的物业管理公司。“五到十年之后，中国最大的房地产开发企业一定跟这个趋同。”杨现领表示。