都在追捧“长租公寓”，问过租客体验没？

会“飞”的长租公寓，运营管理起来存在这么多的“隐患”，想分一杯羹的你知道吗?

  在政策鼓励之下，号称有“万亿规模”的长租公寓市场成了资本追逐的对象，长租公寓也因此站上了“风口”。包括开发商、中介机构和创业公司在内的多方力量，都纷纷进场欲分一杯羹。

  这门生意，被万科高级副总裁谭华杰形容为“一桩充满理想主义的事业”，从业者们也乐于被称为“造梦者”，因为“这种模式为年轻人提供了一个良好的居住条件和环境”，而这是一件“改变世界的事情”。

  与热热闹闹的资本风潮相比，市场上长租公寓租客的真实感受却鲜少听到。见地君经过长达一个月的跟踪调查发现，虽然公寓的运营者们一直致力于用品质和细节服务提升用户体验，但要让长租公寓列为年青人租房的首选，可能还有很长的路要走。他们舍弃长租公寓的原因，主要指向了先天性的缺陷、服务、安全等方面的不足。

  1、隔音成“心病” “停电”也很烦人

  “如果项目本身质量一般，改造后的效果也不会太理想。”一名正在寻找标的做长租公寓项目的投资人直言，内部设计不合规，会直接关系到租客的居住体验。

  这一问题在那些由厂房或“农民房”改造而成的公寓中尤为突出。这些物业由于在建造初期没有良好的设计和规划，成为了问题爆发的“重灾区”。

  其中，被诟病较多的是“隔音效果不佳”。

  曾租住在某知名品牌公寓的小佳找到见地君“吐槽”：“我租的那个公寓，原来是建于80年代的员工宿舍，墙体本身就特别薄，隔音效果几乎为零。我隔壁的姑娘说话、打电话我全都听得一清二楚。有一次她跟我说，你晚上在做什么事情我听声音就知道，当时整个人都不好了。”

  由于担心隐私问题，本来签了一年租约的小佳，仅仅住了三个月就提前退了租。

  小佳的经历并非个例，隔音问题的确是部分长租公寓租客的“心病”。在微博或者知乎等开放社交平台上，也随处能见到租客们对隔音效果的各种“吐槽”。

  一从业超过30年的建筑师分析称，这些原本是厂房宿舍或者是“农民房”的建筑，隔断都做得比较随意，选材可能本身就存在问题。即使选材过关，后期在水电铺设的过程中也会破坏墙体，隔音效果很难保证。

  此外，用电问题也困扰着租住在城中村品牌公寓的租客们。住在广州棠下一品牌公寓的小洁说，“我经常要加班写标书，一断电我就崩溃了，但一到夏天几乎天天都跳闸。我本来以为这是个大品牌，会做得比旁边的农民房好一些。结果发现除了装修好一点、价格贵一点，其他完全没有区别。”

  一组来自广州供电局的数据可以印证小洁的说法：截至2016年7月份，广州供电局有1200多台配电变压器存在过载或低电压问题，其中有近450个过载台区无法落实台区建设用地，而这些过载台区绝大部分位于城中村。

  运营方并非没有意识到这些问题，但他们有自己的考量。一公寓运营方表示，长租公寓的改造不同于开发商造房子，这些物业一开始或多或少存在一些问题，即使进行了改造，也会有不到位的地方。但好地段的好物业十分，可遇而不可求。出于规模和成本的考量，即使一些物业后期的改造和维修成本会比较高，运营方也愿意拿下这些物业。

  2、出租多提前 甲醛频超标

  长租公寓在出租给用户之前，通常会对房屋进行装修升级改造，通过优化房屋本身的内部结构和环境，来提升房屋的使用价值。可以说，装修是品牌公寓需要过的一个“大关”，如果在装修时忽视一些细节，用家的居住体验就会打折扣。

  在实际装修的过程中，节省装修材料的开支，使用一般的建材，这当然有利于控制成本。同时，缩短从装修到入住的时间，提升物业出租率，也是可以理解的。但是，为了降低成本而忽视甚至损害租户利益的事情也有不少。

  一业内人士透露，“有的长租公寓从装修到入住甚至一个月都不到。”而这导致的结果是，长租公寓时常还未整体完工就提前租出去了，也因此屡屡爆出租客甲醛中毒的事件。

  2016年8月，《北京晨报》报道，一刚毕业的大学生在北京入住某长租公寓半个月后，常感到头晕、想吐，在房间里待一会儿就觉得“辣眼睛”，呼吸道也明显不舒适，经常胸闷乏力。“以前没闹过这种病，所以当时我怀疑是不是房子有问题”。小陈找来甲醛自测仪，对着租来的房子上下检测一番后发现：甲醛浓度高达0.7毫克/立方米，超出国家安全标准0.1毫克/立方米6倍多。

  曾租住位于广州中山八路某品牌公寓的租客蛋蛋告诉见地君，她所租的公寓从她入住到搬出三个月的时间，就一直处于施工状态。“屋顶没做完，消防没做好，搞个不停。我老公住进去就呼吸不畅、喘不过气，我身上总是起点点。群里有个姑娘发了甲醛超标的试验条，我们才意识到是甲醛超标了。但这个问题到我们搬走都没有解决。”

  住在同一公寓的Jeff也反映了类似的问题。他说，甲醛超标的问题在暑假的时候就已经存在，一直到10月份，管家请人做过一次光触媒净化(一种除甲醛的方式)后才达标。

  见地君在深圳考察数个长租公寓项目时发现，提前出租的情况并不少见。位于罗湖区一个原是工厂员工宿舍的项目目前尚未完工，过道摆满了装修垃圾，不少房间的墙面刚刚粉刷完，家具也并未配齐。但管家告诉见地君，“如果你急着住，家具买回来再打扫一下卫生，两天就可以住进去了，很快的。”

  3、运作缺标准 管理欠专业

  大多数运营长租公寓的公司都配备了管家，管家的主要职责是负责管理和跟进与租客生活相关的琐事，包括签合同、收水电管理费等。但这个行业目前并没有从业规范，部分工作人员在服务过程中，会人为地给租客带来不愉快的居住体验。

  水电费异常，是长租公寓租客经常会遇到的问题之一，除了商业水电、线路老化及电表水表读数不准等问题，也有租客表示，管家等工作人员也存在操作不规范的嫌疑。蛋蛋说她就是受害者之一。“第一个月我们住了10天，电费一共220元。我去找帮我们抄原始数据的人，他承认了错误，第二个月帮我减掉了多出的费用。后来我的电费就正常了，一个月差不多200多元。但大多数人反映的问题都没解决，有的一个人单月用了400多元的电费，100多元的水费，怎么可能?但在群里闹没有用。”

  在某开放社交平台上，曾有租客“小西”吐槽管家不职业、不专业。她说，自己在品牌公寓租住的那半年，就是在与管家斗智斗勇的过程中度过的。“我理解为了维持公共区域的清洁会敦促我们不要乱丢垃圾的行为，但这种像是我们欠了他钱一样的语气，说要通报批评是闹哪样呢?这里又不是住宿舍，她也不是宿管阿姨，我还是给了管理费的。很多时候她的存在并不是解决问题，而是激化了矛盾，特别闹心。”

  网友“土豆”则称，他是在报修的过程中对公寓的管理感到绝望的。他房间里的热水系统出现了问题，报修之后的处理进度几乎为零，“管理实在太差了，好在已经退租。”

  一品牌公寓CEO告诉见地君，主打服务的品牌公寓对于如何做服务，一般都有比较清楚的考量，但目前优秀的公寓运营人才十分，因此难免在实际执行的过程中出现各种各样的问题。随着行业加速洗牌，相信品牌公寓的服务会做得更好。“这个行业野蛮成长期还没过去，我相信它的服务会做得越来越好。没人愿意因为服务而砸了自己的招牌。”

  部分年轻人会因为氛围和环境而选择长租公寓，但不少人的首要考量仍是居住的舒适度。失去了居住的舒适度而去奢谈“社群”等概念，不应成为这个行业的常态。用某长租公寓投资人的话来说，“新生事物总有这样那样的问题，以诚恳、务实的态度去面对、去解决就好，对于一线城市的长租公寓市场，我还是看好的。”