政府对房地产的限购调控措施频频出台，中国房地产，何去何从？

近几年来政府对房地产的限购调控措施频频出台，刀刀见血，卓有成效，各地有各地的高招。限制户口，限制异地，限制社保关系，然后限制离婚，限制房屋数，限制离婚年限，反正是道高一尺魔高一丈，你有对策我有政策，政府权力无限，一定要把房价控制住，也一定能把房价控制住。有人开玩笑说干脆停市算了，一了百了，天下太平。但实际经验是每一次调控的结果就是调控后的房价暴涨。

其因何在？调控弄错了方向。

在一般市场经济环境下，供求关系决定了价格。调控价格都要从增加供给，满足需求为出发点。依靠行政手段压制需求，只会使需求更旺盛，被压抑的需求一定会催生出更高的价格，这并非源于需求过旺而是因为供给不足。即使短期压制住，长期来看不增加供给，尤其是经济适用房的供给来满足一般城镇居民的刚需，房价只会走高。但实际情况却令人担忧。按照全国70个大中城市住宅建设价格指数，新建住宅价格指数当月同比增长从2009年1月的-1.4%到2016年底的10.3%，环比增长从-0.3%到0.3%的数据变化可以体会到房价的飞涨。从供应角度看，在国有建设用地面积上从2009年3月的4.06万平米到2016年12月的52万平米，增长很快，但房地产用地面积只从1.19万平米增加到11万平米，还比不上仓储用地和基础设施建设用地面积的增长。其中经济适用房用地显然所增不多。而城镇人口却从2009的6.2亿增长到2016年的7.9亿。供给尤其是安居房供给总体不足是房价上涨的市场原因。一边是低价房供应不足，一边是商业品房价格暴涨，看起来矛盾其实是结构问题，暴露出行政干预下房地产市场的畸形。至于许多所谓专家们指出的房屋空置（过剩）的说法其实并不真实存在。因为在市场上已经交易的房子都有业主，不论业主是否居住其经济价值已经实现。已经建成尚未售出的商品房，风险由开发商承担，也不能简单定性为空置或过剩。空置与过剩的判断带有很深的计划经济思维色彩。

然而就房地产而言事情却不止房价涨跌那么简单。

房地产具有安居与投资双重属性。由于安居属性的刚性，房屋便成为人们财富的重要载体，即可居住又可传承。正因为有其安居属性的财富特征，才具有了投资属性，投资属性是以安居属性为基础的。投资属性也更提升了房屋的财富特征。所以炒房地产亦有其合理的市场功能作用。在中国，财富载体单调，仅靠股市、房市、贵金属是无法承受天量的货币发行的。但是房价失控高企使其成为社会财富积聚的主要通道，则是非常危险的路径，到一定程度就会酿成经济危局。

说到底，房屋的基本效用是由面积、位置、设计功能决定的。你拥有一套100平米的房子实际是拥有100平米的居住效用。无论你付出100万元或是1000万元，效用不变，但财富观念上却发生了变化，如果价格是市场的产物，那么同一效用的财富数额的波动涨落带来的风险应由购房人自行承担。但如果涨价的收益被管理机构和房地产商或得，那么波动带来的风险则应由收益者承担。只取收益而不担风险的事情，只会在非市场环境里才会发生。

当房地产商把每一块砖头都演义成财富，事情就变得复杂起来。房地产的财富效应虽然与居住效用相关，但更多的是家庭共享和家族传承的财富含义。房子只是人类繁衍生息的物质基础环境，与其配套的财富还有更多，如公共设施、社会保障、其它生活用品的生产能力等。当房屋支出成为居民生活支出的主要项目时，房屋就不仅是财富，也会成为生活质量的重要标志。而房价的涨落就会成为大部分中低收入者的一道生活中的悬坎。如果全民为房所困，全民的实际生活质量就会下降，泡沫化的房价造成泡沫化的财富，实际上会使大量的房奴沦为贫者，客观上形成可逆的贫富差距，最终导致社会动荡。反过来，如果房价大幅下降，则会碾碎国民的财富泡沫，成千上万的家庭面临理论或心理上的破产，其愤怒可想而知。行政干预此路不通，却又无法拐回市场，任由各种风险积累其中，坐等暴发，这就是所谓的房地产危局。

中国房地产的泡沫化和对财富社会的影响至深。据报道，房地产市值早在2015年已经达到270万亿，超过年度GDP总额的4到6倍。超过全球2倍的均值。数据显示，2015年中国家庭平均房价收入占比为9.15，超过囯际公认的4—6的合理范围。中国家庭财富总额在2015年达到22.8万亿美元，排名全球第二。据研究，中国2013年底城镇住宅面积在207.4亿平方米～240.24亿平方米，农村为233.67亿平方米，合计高达474亿平方米。光是城镇住宅面积按全国平均房价计算远超15万亿美元。占了家庭财富总额的大部分，试想房价泡沫一旦破灭，对社会的震荡和破坏力有多大！

在货币超发的环境下，房地产起到了吸纳货币的重要作用，但吸纳货币不是货币回笼，并不能减少社会流动货币总量。在这个残酷的涨价过程中，房地产转化为财富承载物的真正经济含义是消化了通胀的压力，剥夺了大众的货币收入，超发的货币被房子转化为各级政府税收、规费、开发商利润、包工头利益、建材生产商利润、建材供应商利润以及很少部分农民工的血汗钱工资。在CPi统计样本中房价并不完全计入，所以无论货币如何超发、房价如何脱繮般涨到离谱，Cpi指数仍然不超过3%，其实房价上涨本身就是通胀的表现，但在经济统计及经济学家眼中就是视而不见，旁若无房。统计局解释说CPi是消费性价格指数，只考虑建材价格和房租价格变动情况。那么既然房子是拿来住的不是拿来炒的，为什么指数上就承认是用来炒的？其实承认房地产具有投资与安居双重属性，在统计样本技术上处理并不难，就是不想承认通胀程度罢了。

按照《中国债务拐点研究》模型计量的结果，房地产行业负债总额早在2013年就已经达到债务拐点，其负债边际效应呈下降趋势。负债率超过拐点29个点，其杠杆作用对经济增长贡献甚微。因此，房地产业应该是去杠杆的重点行业。

那么为什么房地产价格会一路飘高到无以复加呢？应该承认地方政府起到了关键作用。1994年利税分流使中央政府逐步强大起来，税收的大部分归缴中央财政，中央的宏观调控能力得到极大增强，但组织地方经济发展和地方民生、维稳等一应事务都留给了地方政府，这就形成了中央与地方在事权与财权上的不平衡。财力不足使地方财政大都沦为吃饭财政，欲谋发展，只能把眼光盯向了土地和矿产等固有资源。这样就产生了各地的土地财政。在某种程度上这种状况客观上促成了房地产业的繁荣，但也由此埋下了今日的隐患。随后中国的房地产价格便不断高起，经过中央政府的几轮行政限购模式的调控房价更是野马般失控。

行政限购的调控措施不仅用错了地方，而且遗害无穷。首先是形成懒政，一道政令不计其他，简单而粗糙。二是限制了居民自由消费，与法律规定的一些公民基本权利冲突。三是在利益博弈中产生一些近乎疯狂与荒唐的广泛行为如屯积、假离婚、假结婚、各种寻租行为等动摇了社会基本价值观念。四是打击了普通中产阶级，也使社会人才和劳动力的合理流动受阻。特别是大中城市的房价壁垒造成了城市人群的劣币驱逐良币。凡此等等不一而足。

当今之计，还是要从供给着手平衡需求，逐步实现供求平衡，达到调节价格的目标。首先是放开房地产市场，逐步取消行政限购措施，加大住宅土地供应尤其是经济适用房开发土地。政府加大对经济适用房和廉租房的补助性开发和直接开发，提高供应能力。在这个前提下，放开投资性房地产交易，促进房屋的流转。二是实行照顾大众的累进房地产税，形成不同地区的房地产价格阶梯。三是加大房地产业去杠杆力度。用市场的办法而不是行政的办法，压缩房地产利润空间。四是各级政府应退出房地产市场。专心控制好土地资源的配置和税制改革。五是重新界定中央与地方的财权事权划分，开展新一轮利税分流改革。

房地产危局不是近期就会呈现的危机，但若对其危害和带来系统性风险的可能性认识不足，任其孕育醖酿，不远的将来，我们将喝下这杯有毒的苦酒并付出巨大的社会、经济、政治与人文的代价。

从短期市场上来看，房价仍然有上涨空间，甚至是受到强劲支撑。因为现在全国的房子已经不够用了。按照统计，有些城市的商品房库存仅仅只够两三个月的销售了，有的甚至只有一个月。严重的供不应求，房价下跌，显然不可能。这也就是任志强同志说的，越是限购的地方，越值得买。限购就是政府告诉你，赶紧来买房吧，这里房子不够用了。但是中国经济显然不能单纯的用简单的供需来分析预测。否则，也不会有那么多人说中国的房地产不符合经济学原理了。

房价必须停止上涨。

这不仅仅是个经济问题，更是个政治问题、社会问题。房价继续上涨将会催生更多的一系列社会、经济连锁问题。

1、 高房价加剧了社会不劳而获的浮躁心理，催生了靠炒房为生的寄生（食利）阶层。房价必然上涨、永远会上涨，在社会上已经成为真理。近几十年来，炒房致富成了发家的最好手段，最败家的是卖房创业。当初温州太太炒房团名震全国，做实业辛辛苦苦一整年，不如轻轻松松炒一套房。这样的氛围之下，有多少人能坐冷板凳做实业？炒房对社会浮躁的影响完全不亚于娱乐业对社会浮躁的影响。很多人都知道，娱乐明星、网红随便动动，就收益上万上亿，很不公平，加剧了年轻人的浮躁心态。但是房地产的连年暴涨，对实业的影响不亚于此。

试问炒房者为社会贡献什么价值？炒把房子低价买进，在房价大涨之后，再卖给刚需，割刚需的韭菜，从而大赚一笔，很值得骄傲么？他们付出什么对社会有意义的劳动了么？没有，可是有人却很骄傲。炒房大户连年大赚之后，不觉得自己是寄生虫，偷走了刚需辛勤创造的财富，反倒产生了错觉，认为自己为社会创造了巨大的价值。

政府房住不炒的政策，打碎了炒房人的饭碗，于是著名炒房人暴跳起来嘲笑那些支持房住不炒的人都是loser、无脑屌丝、一群“吃福利分子”，言语之高傲，态度之蔑视，无不显示出人品的低下和低素质。殊不知，支持房主不炒的大多是辛辛苦苦在社会上打拼的人，为这个社会贡献价值的人，是这个社会中的实业家、创业者、打工者。反对房住不炒，反对长效机制的恰恰多是些寄生虫。当然能够寄生也是一种本事，但是把寄生当做对别人的恩惠，就恬不知耻了。

当今社会有多浮躁呢。现在采访小学生长大以后想做什么？据调查相当网红的比例惊人。少年强则中国强，少年都一心想当网红了，中国还有未来么？

总而言之，炒房带来的暴利，带动了社会资本的浮躁性，加速了社会资本（尤其是民间资本）从实体经济转向房地产炒作，进一步阻碍了中国实业的转型升级。

2、 高房价加速社会的贫富分化，降低降低了社会内需。

高房价提高生产成本和生活成本。高房价就意味着生产者和消费者需要支付更高的房价来买房子支付房租等等。生活成本的提高必然会使社会的贫富分化更快，社会需求随之迅速降低。

有人说，房价上涨也能够提高需求啊。是的，房价上升能够给企业带来利润也能够带动很多相关产业发展。大家都熟悉马太效应，富有的更富有，贫穷的更贫穷。马太效应能够产生的原因，是因为利润。利润是归于有钱人，而不是穷人。

我们看到房地产这是个高利润的行业。贫富分化的根本原因是因为利润，利润越高，贫富分化就越快。所以总体而言，需求是在不断加速被消灭的。

3、房地产除了经济功能外，更重要的是民生功能。中国内地不是香港，香港只是一个城市，可以依靠别人活着。内地有14亿人口，只能靠自己活着。如果房地产香港化，底层居无定所，只需要一部分人生活无着，在全国来说就是极大的数字。

维持房价有那些阻力

1、疯狂的房价看涨情绪，透支了房价的需求。

现在能买房的基本都买房了，甚至不惜透支六个钱包来来购买。本来不需要买房的还在上学的孩子，父母都已经为其准备好了房子，一部分人为了防止货币贬值，也大量的买入房子。这就造成了房子的需求大量透支。现在对房子的疯狂让人想到的只有股市上的牛市，牛市之后是什么，大家都清楚的。

高房价已经脱离了中国的经济发展速度，高房价已经失去了经济支撑。中国近几年的经济增速已经不断走低，GDP增速已经从两位数变成了个位数，而在这种情况下，房价却在短短两三年之间在全国范围内实现全面翻翻。一支独放不是春，没有经济的增长的支撑，房价高企难以持久。

2、中国的人口老龄化越来越近，房价增长缺少人口增长的支持。

刘易斯拐点在中国已经显现，人口红利正在消失。最重要的是，新增的房地产面积不断增加，2017年我国新开工商品住宅面积128098万平方米（同比增长10%），按人均35平米计算，大约可供3660万人居住。而自1987年开始新出生人口是不断减少的。其中1987年最高出生人口也只不过是2（1993年出生）人口只有2119万人而已。而1998年之后的中国新出生人口则直接掉到了两千万人以下。2002年新出生人口更是滑落的只有1600万人左右。而中国每年的死亡人口是不断增长的，2017年中国的死亡人口已经达到977万人。从目前的数据看来，每年房地产新开发的住宅，远远超出每年新增的房产需求。仅2017年房地产新增房地产住宅超过新增人口需求的数量可能在2000万人以上，2018年这个差额会更大。这种趋势下，房地产价格上涨已经没有了长期的需求基础。当然新增的需求没有了，房地产存量更新的需求还是有的，不过目前中国商品房更新需求很小。如果按照房子70年的存续年限来算的话，房地产70年一更新，且城市化率达到70%（据说70%为中国最终城市化率情况。），每年中国大约需要有1400万人口的房子需要更新。

3、贫富分化，抑制了房产需求。高房价促进了贫富分化，甚至有不少自媒体号称，买不起房的人将会永远也买不起房了，说的就是贫富分化的问题。但是反过来说，买不起房的人永远买不起房了，那不就等于房子也卖不出去了么？当然，买不起房的人不可能就永远买不起房，但是贫富分化却是不争的事实。

4、房地产增量需求锐减，土地财政将会转化为房产税财政。地方政府之所以会有土地财政，是因为地方政府可以从房地产业中收取大量的土地出让金和土地增值税，而这些都要依靠房地产增量来实现。随着房地产增量不足，地方政府将不得不依靠房产税来保证该财政收入。

5、预期美元加息将导致资金外流压力加大，国内资金将会紧张。美联储已经宣布今年下半年还会继续加息两次，2019年加息两次。美联储的持续加息已经导致国内利率与美国利率之间的利率差收窄。预计今年美国最后一次加息后，中美利率差将会消失。这将给国内资本一定的外流压力。如果真的出现资本外流，国内房价就缺少了货币支撑。

6、科技发展将会加大就业压力。若失业人口增多，房地产将会失去大量接盘侠。很多人认为科技发展不会造成就业压力。他们认为科技同时可以产生就业。但是根据历史来看这个结论并不完全成立，否则也不会有工业革命时期工人砸毁机器的事件了。要想让科技减少就业人口后又能促进就业，难度不亚于一场革命。因为那需要一次全面的财富重新分配。

就目前来看，无人驾驶技术已经逐渐成熟，无人超市已经展示，无人5s店已经出现，无人码头、无人工厂、无人银行等等都已经出现。亲，抱紧你的工作吧。

维持房价的有利因素

1、继续棚改货币化。

通过向市场变相投放基础货币的方式，可以维持甚至推高房价。2016年以来房价之所以能够大幅上涨，棚改货币化是重要推手之一。2016年-2017年棚户区改造共计1200多万套，提供约3600万人口的房地产住宅需求，而其中的60%左右都是货币化安置。要知道即使是2017年新开工的住宅面积也不过是能够解决3600万人口左右。也就是说，仅2年棚改造创造的房地产住宅需求就足以抵掉全国房地产住宅1年的建造量。继续执行这个政策，房产需求缺口会继续扩大。房价绝对没有下跌的可能（因为棚改需求就已经占到新建造量的二分之一以上了）。而且2018年至2020年国务院计划推出棚改计划为1500万套，约解决4500万人口的数量。

不过目前棚改货币化安置政策已经在调整，预计货币化安置比例会大大下降。

2、为了土地财政，地方政府不愿看到房价下跌。近几十年来，地方政府的财政收入，主要依靠土地。具体原因前文已经讲述。土地既是地方政府的心头肉又是救命稻草，既可以完成GDP，又可以增加财政收入，预计地方政府很难放任房价不管。

3、绝大多数人都已经买房，他们并不愿意房价下跌。典型的例子还是香港。97年香港回归之后，董建华为解决底层群众居住问题，加大土地供应及各种公租房、廉租房等的建设。导致原本高企的香港房价大跌，随后，各种中产阶级示威游行，各色环保人士反对，最后董建华被迫下台。曾荫权上台后，一改董建华的政策，以环保的名义收紧土体供应，减少公租房、廉租房供应，随后香港的房价青云直上。当然这里面也有香港房地产开发商的操纵和煽风点火，到底是谁的原因让香港房价高企，就很难搞清楚了。或许香港房地产商的可能性更大些，毕竟房价下跌他们才是损失最大的人。

4、房地产即使进入存量经济，仍然有大量的需求。如前文所说，即使未来是存量经济，每年中国仍然会有近1400万的商品房地产更新需求。不过就目前来看,房地产的更新需求已经在棚户区改造中完成，中国目前需要更新的房产大多在农村，城市房地产更新需求显现可能在20年以后（1988年城市化率为25.81%，按照房屋最低寿命50年计算）。预计2038年城市商品房更新需求大约有500万人口左右，并在其后的50年内城市商品房更新需求上升至1400万人口左右。

5、降低汇率，货币仍可产生增发空间。即使资本有外流的风险，中国仍可以通过降低汇率的方式来提高国内M2值，实现国内货币的适度增发。

房价长效机制该如何建立

1、新加坡版。

新加坡的住房自有率达到91%，基本实现“居者有其屋”。新加坡制度成功的关键有两个：一、政府几乎不从房地产中赚取任何利益（商品房除外），二、政府保证充足的房地产供应。

新加坡房地产实行三轨模式。组屋+商品房+廉租房。对占居民人口总数80%的中低收入群体提供政府出资建设的组屋，对15%的高收入群体提供商品房，对5%的社会层提供政府廉租屋

其中组屋制度，又有一个组屋内循环制度，组屋只能是居民与政府之间相互销售。不能由第三方插手，防止炒房发生。居民有资金之后，首先向政府购买组屋。如果以后该居民又有更多的资金，可以将该组屋向政府出售，然后购买商品房。从而形成闭合。保证了不会有人从组屋交易中套利。因为组屋制度只在政府与居民之间发生。

新加坡的房地产政策看上去非常好。但是估计实施难度很大。这意味着要动地方政府的奶酪、要动房地产开发商的奶酪，以及炒房人甚至目前买房人的奶酪。而这些人的话语权是最大的。已经有开发商拿新加坡商品房的价格波动幅度较大来批评新加坡的房地产制度了。然而实际上，对新加坡人来说更关心的不过是组屋的价格而已。

2、德国版。

德国房地产的特点是房价波动性较小，主要原因在于德国的房地产供应给充足。相对其他国家，德国自有住房比例低，以房屋租赁为主。2014年德国房屋自有率仅为52.4%，其中一半左右仍然有房贷负担。

德国房价之所以稳定，主要关键点：允许私人建房，保证房地产的充足供应。

德国版实施难度也不小。中国虽然没有私人土地，但却有集体土地。虽然国家已经下达政策允许集体土地提供房地产，增加房地产供应渠道。可是却有不少地方政府以各种名义或禁止或限制集体土地盖房。原因无他，动了奶酪而已。

德国版的缺点是，自有住房比例太低，估计这不是全国人民想看到的。

3、长沙版。

长沙版房价限购政策堪称是中国房地产相对最容易实现的长效机制。长沙版的限购可以说是当前中国最全面的限购，打击炒作的版本了。

这个版本的优点是相对较容易实施，缺点也明显。以后炒房会不会卷土重来？毕竟房地产还是涉及政府的财政利益，政府还是需要在财政收入与民生之间做出取舍，卷土重来也是随时可能的。

另外，政策会不会有漏洞？企业限购会不会影响企业正常的生产经营等等也是问题。

4、深圳版、香港版。

深圳版基本就是目前香港的翻版。商品房和政策性住房供应“四六分”，大幅调降商品住房比例，人才购房及租房给与各种优惠。深圳等一线城市与中国其他城市相比有个特点，深圳承受了极大的全国人口流入压力。房价无论如何调控，总体上涨的趋势估计很难改变。

实际深圳、香港版的政策并不算太差、为什么房价还会控制不住呢？失败关键主管原因有三：1政府可以从房地产中赚取利益。这就需要政府在利益与民生之间进行取舍。显然不可能每次都是民生胜利。2、对外地炒作资金的介入没有进行打击。打击力度不够的原因也很明显，还是因为政府可以从房地产涨价中受益。3、房地产对本地刚需供应不充足。由于外地炒作资金介入，本地的刚需房地产的供应自然不会充足。如果刚需供应充足，外地炒作资金没有了接盘侠，房价就缺少了炒作的动力。

当然香港和深圳也的确是承接了全国巨量的人口，这也是房价上涨的重要客观原因之一。

5、计划经济版，目前看这个版本无论可行不可行，都不太可能实行。暂不予讨论。

对我们个人而言，如何看待房子。

个人看法是相信中央，长效机制会有的，但将会是什么模式，还无人知晓。

炒房可以免了。七部委不是刚刚又出文件打击炒房了么？棚改货币化安置不是刚刚叫停了么？这一切都说明了中央的决心。

毕竟实现中华民族伟大复兴的机会并不是年年都有的。这可是百年一遇的机会。错过了，恐怕就是千古罪人了。