京二手房降价苗头隐现 部分房源价格下跌近一成

7月17日，北京市的气温一路高升至33摄氏度，海淀区学清路从石板房公交站至学知轩大厦不足100米的人行道上，四组二手房经纪公司的职员冒着正午时分的似火骄阳“练摊”，却乏人问津。

今年4月以来，随着楼市新政效果的逐步显现，二季度北京二手房交易趋于清淡，交易价格涨势明显放缓。与此同时，盛传已久的北京市二手房计税指导价上调的消息，近日悄然落地。由于价格的调整将直接影响“个税”计提幅度，因此部分二手房业主也出现了主动降价的现象。

部分房源降价近10%

与中介职员的失落形成鲜明对比的是，近期一直在学清路附近看房的邓先生这两天终于感觉心里有点底了。他“惊奇地”发现，前两个月一直关注的同小区同户型房源单价已经从51000元/平方米降至48000元/平方米，有个别标明“急售”的房源甚至降到45000元/平方米。

“感觉两周前看房的时候还没有这样的报价，”邓先生对记者感叹，“中介的经纪人跟我说，我看中的房源房主用钱急售，如果能确定买房，价格方面还可以商量。”

邓先生感觉的二手房价格略有下降并非是个别现象。据记者调查了解，北五环附近的建清园、学知园二手房源，最近几周的报价平均在36000元/平方米左右，最低出现了不到33000元/平方米的房源报价。而在今年3、4月份，这一社区的二手房价格基本在40000元/平方米左右，价格下降了近10%。

记者询问了附近的中介公司，该房经纪人郭新钢表示，目前出现的报价较低房源确实是真实房源，业主大部分是因为换房着急出售。

一度以房著称北三环双榆树、苏州街附近房源目前在50000元/平方米。据这些区域的中介公司告诉记者，这些区域与今年年初相比至少都有10%的价格降幅，有些“急售”房源降幅甚至更多。

与此同时，北京内城老旧小区的业主似乎也坐不住了。西三环内军博、马连道，东三环西坝河、团结湖、劲松等90年代的老旧小区的二手房价格目前都出现了41000元-43000元/平方米的“急售”房源。

根据7月15日北京住建委网站公示的网签数据统计显示，2013年7月上半月，北京全市二手住宅网签总量为4748套，与去年7月上半月同期的网签量相比下跌了逾三成。

而价格方面，根据伟业我爱我家市场研究院的数据统计，7月上半月北京二手住宅成交均价为2.9万元/平方米，与6月全月的交易均价相比微跌0.28%，自3月底北京楼市调控细则出台以来，北京房价环比涨幅逐步缩小，已由4月份的3.8%回落至目前基本持平，房价上涨势头得到初步遏制。

“实际上，3、4月份的二手房房源报价有一部分是业主‘坐地起价’将价格抬高了，随着这两个月的市场发酵，二手房价格逐渐回归到相对合理的水平。”伟业我爱我家副总裁胡景晖对记者表示。

议价空间开启

与此同时，北京市自7月1日起，二手房过户指导价也进行了全面调整，具体上调幅度不一。据业内人士分析，过户指导价虽然是正常调整，但是部分地区2011年以来房价已大幅上涨的情况下，尤其在“新国五条”背景下，其价格的调整将直接影响“个税”计提幅度。

据链家地产门店经理告诉记者，虽然20%个税政策出台后，客户仍然优先考虑“无税房”，对于户型等各方面条件都比较好的“有税房”，也会受到部分客户的关注。但是由于近期北京市将按照新上调的二手房过户指导价格计税，不少业主出现了主动降价的现象。因此，二手房的议价空间也逐渐打开。

两个月前，在国家专利局工作的方先生在苏州街稻香园附近看到一处总价398万元的二手房，当时他询问业主375万元是否出售。业主说了句“哪有杀这么多价的”就没了下文。而近日，方先生却接到业主电话，主动开价375万元希望尽快出手。

而据记者了解，记者周围的大部分之前有意向买房的购房者现在都有“看见业主愿意降价了，反而希望再等等”的心态，而着急出售二手房的业主却似乎比任何时候都要心急。

据链家地产市场部负责人对记者表示，当前挂牌3个月以上而未成交，业主仍处于降价急售状态的房源保守估计约4万套，这些业主开始选择主动降价，并普遍加大了议价空间，可以接受10%左右的议价，得以快速脱手。

胡景晖表示，虽然目前北京二手房价仍维持高位，但是受调控政策影响，购房需求萎缩，使得房价上涨势头已经得到明显遏制。与此同时，尽管部分急售房源和出售较为困难的“高税房”出现了降价，但是成交占比近九成的“免税房和低税房”依然是购房人群关注的焦点，所以未来北京的二手房价大幅上涨或下跌的可能性都不大，仍将以平稳为主。

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