成交大单频出 甲级写字楼市场回暖

住宅成交量每况愈下，跌幅达到了一半以上。市场的现状让不少投资者对于房产的投资价值产生了质疑，与此同时业内也传出了商业地产或将抬头的预测之声。北京大学著名经济学家夏业良近日在研讨会上表示，尽管目前房地产市场受政策打压严重，但是依然是目前国内最为保险的投资领域。与此同时，银河SOHO开盘热销46亿的消息更让不少业内人士坚信，目前正是投资商业地产的最佳时间。

写字楼空置率下降

“楼市新政力度空前，一系列急刹车举措目标直指住宅市场中的投机资本”，第一太平戴维斯项目策划部总经理徐伟成近日表示。新政出台后北京住宅市场反应明显，据北京中原市场研究部统计数据显示，6月上旬，北京商品房(除经限房)仅成交936套，自2009年来首次单旬成交不足千套。同比2009年同期下跌77.5%，环比5月同期下跌50.9%。

但是与住宅市场的骤然降温形成鲜明对比的是，2010年一季度，北京甲级写字楼市场回暖，全市空置率下降2.3个百分点，租金上涨3.4%，2010年4月成交面积同比上升68%，成交均价上升到每平方米20184元。以亦庄区域内的纯商业写字楼项目BDA国际广场为例，新政出台后的一周内，购房者的购买意向和来访数量大幅上涨30%左右。“新政出台后，我们的项目受到的关注率明显增加了。”BDA国际广场总经理吕茵表示。

成交大单频现

上海张力房地产经纪有限公司总经理张靖宗指出，随着通胀日益加剧，住宅市场投资的受限，投资者的资金出路仍是老大难问题，就目前的投资渠道而言，商业地产无疑回报更稳定，抗跌性更好。

6月26日，SOHO中国旗下的银河SOHO开盘销售，三天时间，写字楼签约面积就达4.62万平方米，销售金额约28.2亿元左右，均价6.1万元/元。同时商业部分销售2.38万平方米，销售金额约18.3亿元，均价7.69万元/平方米。在住宅一片惨淡的市场中，这样的业绩极大地鼓舞了商业地产投资者。

记者了解到，近期市场频传写字楼成交大单。如盛京银行2.5亿元人民币购买了CBD区域东方梅地亚中心D座1.2万平方米办公物业;百盛集团11亿购买了位于北三环六万余平方米的北京双全大厦;某合资公司于朝外斥资12.21亿购买了朝阳门SOHO(凯恒中心)凯恒中心一期2号楼;中信证券购买东二环瑞城中心5.3万平方米;联发科技购买中关村融科咨询中心D座3.3万平方米办公物业等。

“政策风暴”中显稳定

与市场投资需求同步的是，开发企业近日也将目光纷纷转向商业地产领域。

作为亦庄区域内的纯写字楼项目，BDA国际广场一直密切关注着行业内的商业地产发展趋势。该项目总经理吕茵介绍，今年以来国内的许多地产龙头企业纷纷加码商业地产。

从目前的形势来看，商业地产在“政策风暴”中更显稳定。早前买住宅按揭只需两至三成首付，利率则低至基准利率的七折;而商业地产首付一直保持在五成，利率为1.1倍，住宅与商业两者相比之下，投资者更倾向于住宅。而现在，楼市调控连连出台，二套住房贷款与商业地产一样调至五成，三套住房贷款在多数银行已暂停发放，商业地产无论置业多寡都从未暂停过贷款发放，其利率也未曾提高。商业地产在政策上的稳定性，促使部分专注于住宅领域的投资者转向投资商业地产。

关注商住倒挂严重区域

去年，北京出现了商业和住宅形成倒挂的现象。就像同一栋楼来说，楼上的住宅和楼下的商铺倒挂达到两到三千。

5年前，亦庄的住宅价格与写字楼价格相差无几。2010年，亦庄地块住宅产品普遍涨到2万元/平方米以上了，而写字楼价格仅仅在8000元/平方米以上。他认为，随着北京市多中心发展战略，势必会造成商务中心的外移，特别是城南计划提出后，该区域的道路交通建设将日趋成熟。

记者了解到，BDA国际广场总占地面积4万平方米，总建筑面积12万平方米，其中写字楼建筑面积8万平方米。目前推出的100～200平方米的小户型办公产品价格在9000元/平方米左右。

世邦魏理仕高级董事黄蔚也预测，受全球经济回暖预期影响，北京写字楼市场本轮调整或呈V形，而不是U形。按一般分析，商业地产视为一种纯投资的地产商品，其价值是高于住宅的，但如今出现的“住商倒挂”现象说明了商业地产自身的巨大价值还没有被充分挖掘。商用物业、工业地产等是宏观经济的“晴雨表”。在一个健康的房地产市场上，相近地段的商业地产项目售价要比住宅项目高出30%左右。对比价格已经进入天文数字的豪宅市场，写字楼投资的余地还有很大。