北京不限价地块入市8宗 如何引领未来区域房价?

发布时间:2019-06-29 10:45:14

来源:和讯房产

分类:行业动态


  6月27 日,京城3宗地块开始竞价,两宗不限价地块格外引人关注。分别是位于石景山古城南区、平谷区金海湖镇。其中石景山区古城南街东侧1612-761、764等地块被“华润+电建”联合体经过22轮竞价以73.4亿的总价拿下,成交楼面价每平34277元,溢价率11.6%;平谷区金海湖镇的PG06-0100-6014由“首开+首创+住总”联合体摘得,成交楼面价每平10011元,溢价率为0。

  和讯房产按挂牌竞价时间梳理了从2019年初至现在入市的不限价的地块,发现6月入市的不限价地块数量相比前几月逐渐增多,同时,对比2018年北京全年仅成交1宗不限价地块,可以看出今年北京不限价地块逐渐在增多。

  诸葛找房分析师认为,这是北京土地市场2019年的一个重要转变。在2019年限竞房产品大量入市的情况下,北京新建商品住宅市场也存在着供应结构单一,产品有同质化倾向的问题,导致限竞房去化压力加大。在限竞房土拍政策执行二年多之后,开发商拿地回归理性与常态,今年不限房价、不限“70\90”地块再次出现,将给予开发商在户型设计、产品溢价上更多自主空间,预期未来随着北京土地、楼市的持续稳定,不限价地块或许会继续增多,土地的出让方式也将更加灵活。

  而这些不限价地块入市后与目前其周边地块近期入市项目相比有着怎样的竞争优势

  本次和讯房产会梳理今年入市不限价地块周边项目,目前共有8宗不限价地。有分别已供应2幅的门头沟永定镇、金海湖镇区域,1幅位于备受关注的朝阳孙河乡,其余3幅分别位于石景山区、密云、怀柔。

  另外,据北京国土局网站发布,7月会继续入市一宗不限价地,位于丰台区花乡造甲村,体量相对较大,起始价66.84亿元,后续值得关注。

 

数据来源:北京市规划和自然资源委员会网站
数据来源:北京市规划和自然资源委员会网站

 

  01

  石景山古城南街东侧区域

  先从今天成交的石景山区古城南街东侧1612-761等地块说起,据诸葛找房解读,该板块内老小区较多,二手房均价在在5-6万/平方米左右。自建配套已比较成熟。无论是餐饮、商业,还是学校、医院等配套都一应俱全。

  从交通来看,距离1号线古城地铁站仅500米左右,靠近长安街西沿线,距离西五环较近,南侧临京昆线,日常出行很方便。日常通勤往南上莲石路, 25分钟左右即可到金融街(000402),到中关村(000931)也只需30分钟。

  教育资源方面,古城区域学校并不算多,主要有古城中心小学、古城第二小学、古城高级中学,京源学校小学部。或者依靠八角鲁谷教育资源,医疗方面有石景山中医医院以及三甲级医院北京大学首钢医院,就医较为方便。

  周边项目

  长安云锦

  开发商:中海+首钢

  位置:石景山区古城南街东侧,与1号线古城地铁站直线距离较远,约1.6公里。道路交通方面,南侧紧邻京昆线,距离西五环也很近,项目北侧就是长安街西沿线。

  价格:宗地中包括“限竞房”和“共有产权住房”,均价不超过58802元/平方米,且最高销售单价不得超过61742元/平方米,项目依户型而定价,单价区间为5.7万-6.1万,与同区域其他限竞房相比,单价偏高。

  户型:据项目官网披露 ,共有三种户型,分别是74㎡的两室两厅一卫,89㎡的三室两厅一卫,110㎡三室两厅两卫。

  市场热度:一期已于5月25日开盘,去化率达90%。整体计划于2020年6月竣工。

 

项目效果图
项目效果图

 

 

样板间 (来源:网络)
样板间 (来源:网络)

 

 

89㎡三室两厅一卫户型图
89㎡三室两厅一卫户型图

 

  禧悦学府

  开发商:新城+首创

  位置:石景山田村路与西黄村路交叉口西100米,距离西黄村地铁站很近。

  价格:销售均价不超过62766元/㎡,且最高销售单价不得超过65904元/㎡,预计总价在470万-890万左右。

  户型:75㎡、90㎡、120㎡、135㎡2居-4居户型,总户数约为1200套,全部为南北通透,看过户型的购房者均认为,户型设计优良,无大硬伤。

  市场热度:在已经成熟的石景山板块基础上,将引进北大附中石景山学校,一定程度弥补附近区域教育资源相对弱的现状。但部分意向人士担忧,项目距离垃圾处理厂较近,居住环境不知道会不会受到影响。

 

135㎡四室两厅两卫户型图
135㎡四室两厅两卫户型图

 

  02

  平谷金海湖镇区域

  今日另一宗不限价地块位于平谷金海湖镇,被“首开+首创+住总”联合体以5.93以底价摘得, 楼面价每平10012元;和讯房产注意到,今年金海湖镇另一宗不限价地块的成交也由“首创+住总”联合体拿下,但少了首开的身影,楼面价每平8902元,同样是底价成交。从产品类型看,该地块容积率1.01,绿化率35%,且不受70/90限制,市场预测将是金海湖区域又一高端别墅产品。

  本次成交地块距2020年世界休闲大会主会场金海湖直线距离2公里左右。

  目前该地块周边交通设施,及相关配套资源有所不足,但随着2020年世界休闲大会的推进,将打造5.37万方会展中心,10.83万方酒店、商业等高端配套的落地建设,以及京平高速、承平高速、地铁22号线(平谷线)、S3支线“双高速、双轨道”等各类交通设施规划,未来该区域内的居住配套水平将会有较大程度的改善。

  周边项目

  和堂瑞著

  开发商:首创+首开+保利+龙湖

  位置:金海湖景区坝前广场西侧500米

  价格:350㎡合院总价690万/套起,305㎡叠院总价505万/套起;

  优势:项目周边环境优美,主打“一湖一墅一院”,目前讨论比较多的还有未来交通等配套完善后的升值空间。

 

项目图
项目图
样板间
样板间
350㎡四室两厅两卫户型图(来源:贝壳找房)
350㎡四室两厅两卫户型图(来源:贝壳找房)

 

  03

  门头沟永定镇区域

  今年入市门头沟永定镇区域的不限价地块也是有2宗,但土地面积、建控规模完全不同,成交楼面价差距也很大,想必未来项目定位不尽相同。MC00-0016-061地块被中骏以底价16亿成交,楼面价11991元/㎡;MC00-0016-0055、0056、0066等地块土地面积约是中骏MC00-0016-061地块的一半,被合景泰富以10.2亿拿下,楼面价17811元/㎡,溢价20%。

  周边项目

  翡翠长安

  开发商:万科+中铁建

  位置:门头沟长安街西延线与西六环交汇处南1.2公里,距离S1线上岸站步行距离1.7公里。

  价格:均价在57000元/㎡左右,140㎡户型每套均价700万起。

  户型:主打改善型,共有三种户型,分别是140㎡、168㎡的三室两厅两卫,198㎡的四室两厅三卫,168㎡是其主力主打户型。

 

项目图(来源:贝壳找房)
项目图(来源:贝壳找房)
样板间
样板间
168㎡三室两厅两卫户型图
168㎡三室两厅两卫户型图

 

  04

  孙河乡区域

  2019年不限价地块中,孙河乡北甸西村、北甸东村、西甸村、孙河村2902-31是备受关注的地块,是孙河别墅内倒数第二宗住宅用地,最终宿命30.2亿元花落恒基地产,楼面价69542元/㎡,截至目前是今年不限价地块中最高的溢价,达到23%,可算是竞争激烈。

  该地块被打上“孙河明珠”的标签,孙河板块已经聚集了景粼原著、禧瑞春秋、天瑞宸章、中粮瑞府等多个低密项目。该宗地位本身也是,控高18米,容积率1.1,绿化30%,适宜高端住宅区开发。

  周边项目

  禧瑞春秋

  开发商:远洋+首创

  位置:孙河组团八号路与二号路交叉口东,距离15号线孙河站步行距离2.9公里;

  价格:均价在68924元/㎡,叠拼总价1500-1700万,合院面积总价2300万-2700万/套;

  户型:主打低密的叠拼、合院产品,266㎡的上叠、350㎡为下叠均是四室三厅三卫,合院有450㎡、500㎡两种面积,均是四室两厅四卫。

 

项目图
项目图
样板间
样板间
350㎡下叠四室三厅三卫户型图
350㎡下叠四室三厅三卫户型图

 

  05

  怀柔新城区域

  也是近期成交的不限价地块,相对于当日集中竞价的另外两宗位于亦庄的明星地块热度小了很多,被“城建+怀胜”联合体以36.36亿的底价低调成交,楼面价21842元/㎡。今年底价成交的不限价地块共4个,其中怀柔这宗地块遇冷与地块属性复杂,配建要求多有关系。

  周边项目

  领秀翡翠华庭

  开发商:北京北控城市开发有限公司

  位置:位于怀柔区京密路辅路与怀杨路交叉口东侧100米。

  价格:均价在29500元/㎡左右,较热卖的65㎡一居户型每套价格在191万左右。

  户型:户型种类多,一居到四居共有九种户型可选择。三居户型为主,有四种,面积在89㎡-100㎡之间。

 

65㎡一室两厅一卫户型图
65㎡一室两厅一卫户型图

 

  06

  密云区溪翁庄区域

  MY02-0201-6001地块(原圆明三园C地块)是今年首宗入市的不限价地块,最后被阳光城(000671)以18.9亿竞得,楼面价12357元/㎡,溢价率12.5%。

  周边项目

  北京源墅

  开发商:奥园集团

  位置:位于密关路与313省道交汇处,距离密云水库较近,空气、环境好,主打休闲养生。

  价格:均价在25000元/㎡左右,110㎡的三居总价在260万每套起。

  户型:主力户型是110㎡的三居,三室两厅两卫;还推出了120㎡—133㎡的叠墅,158㎡—180㎡的联排。

 

项目图
项目图
样板间
样板间
110㎡三室两厅两卫户型图
110㎡三室两厅两卫户型图

责任编辑:luo

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