解决住房问题需要住房套数大于家庭数

北上广深等大城市房价上涨似乎早已让人们习以为常，但是近期房租的上涨则让人更难接受。毕竟房价上涨不买房就可以，但如果连租房都承受不了则基本生存都成为问题。因此必须正视这个问题并尝试解决。

然而房价和房租的影响因素其实应该是类似的，房租房价近年都在上涨。目前，国内对于房租的分析和对房价的分析一样众说纷纭。有的说是市场供需自发决定：城市人口快速的增长，特别是大城市由于集聚效应而带来的人口更快增长带来的住房需求增加；同时，大城市又往往只有有限的土地供应，加上拆除违建等行动进一步减少住房供给，供需矛盾导致了房租的上涨。另外一些分析认为不合理的因素导致了当前高房租结果，比如资本特别是垄断资本的蓄意抬高房租。

想找到唯一重要的解释住房价格或租金价格变动的因素，来有效预测和干预住房市场，往往做不到。对于住房价格的预测，经济学界以往的经验大多是失败的。即使是国外著名学者，比如以《经济学原理》闻名世界的美国学者曼昆，其发表的根据人口增长分析房地产价格的研究预测美国房价也出现错误。究其原因，影响住房市场的因素多种多样，有些甚至是被大家所忽视的。

尽管很难预测和解释，相对而言我们仍然可以推测：相比于住房销售价格，租金价格更多地反映市场供给需求，毕竟购买住房可以用来投资，但租赁住房多半用来自住。然而，在分析供需时，一个最重要的因素往往被遗漏：那就是家庭户数和住房套数的关系。由于一个家庭至少需要一套住房居住，当住房套数不能满足家庭户数需要时，房价和房租上涨都理所当然。

近年来，我国人口呈现出以下重要特征使得城镇家庭数量迅速增加：（1）城镇人口快速增加，这是城镇居民家庭数量快速增长的主要基础。（2）离婚率都有所增加，离婚率增加说明更多夫妇由原有的一个家庭拆分为两个家庭，使得家庭数量增加。（3）预期寿命增长，且男女寿命差增大。男女寿命差距加大意味着在相同的死亡率下，丧偶人数增多，家庭数量减少的速度降低。（4）平均家庭人口规模不断下降，家庭类型趋向于从复合类型向简单类型转化。这些因素都决定了我国近年来的城镇家庭数量不断增加。家庭作为住房的基本需求单位，家庭数量的上涨也是住房需求上升的最直接动力源泉。

家庭数量上升，且家庭小型化趋势明显，这意味着城镇地区需要更多数量的住房，但同时可以是面积不太大的住房。然而，虽然缺乏对住房供给结构的具体统计，但我们仍然可以发现当前住房供给总量和结构的不足，使得不能满足需求，从而住房价格上涨远超过普通商品价格上涨。

从总量上看，根据我国住房和城乡建设部2010年提供的调查数据，我国城镇居民人均住房建筑面积在2010年已经达到31.6平方米。但根据一些学者修正流动人口总量后的估计，我国2010年底城镇住房总建筑面积人均住房面积仅约为21.7平方米，远没有达到小康标准。2000年以来，我国城镇竣工住宅建筑面积一直保持较为缓慢的增长。2000-2010年新增面积年均增长率约为5.1%。按照人均30平方米的住宅小康标准计算，我国城镇化进程带来的新增住房需求大约在7.5亿平方米左右，已有城镇居民的改善性需求约为4.5亿平方米，合计大约需要12亿平方米新增住宅建筑面积。但是2010年的实际城镇竣工住宅建筑面积只有8.7亿平方米，相当于存在2至3亿平方米的供给缺口。

从结构上看，由于没有权威的官方统计，我们只能根据住房交易公司网上销售的住房大致看近些年住房面积走势。很明显地，住房平均面积越来越大，小户型越来越少是一个趋势。有限的面积用来建设大户型，必然减少住房套数，从而难以满足家庭户数增加带来的需求。

要解决住房价格和租房价格不断上涨，不但要增加供给，而且特别要注意的是增加供给的套数而非单纯增加面积。同样增加1000平米面积，如果每套房200平米，则只能解决五户人家需求；而如果建成50平米左右住房，则可以解决20户家庭需求。在家庭小型化趋势下，较小的面积和合理布局完全可以满足家庭需要。家庭小型化本身即说明人们不愿意和更多人同住。要想减少群租，增加住房套数才是根本解决措施。而且，根据竞争法则，住房套数最好比家庭户数“多一套”，这样的稍微过剩才能使得租金市场不至于过快增加。如果考虑租房市场垄断等因素，则住房供给套数比家庭户数还要多更多才行。

然而为什么住房供给单个面积平均越来越大呢？难道开发商不了解社会的真实需求？有众多可能的原因，比如限购使得人们如果买了一个小户型，则不能卖第二套，这使得人们倾向于买一套大户型。再比如利率政策，二套房贷款利率和首付要明显高，这也使得人们只购买一套房子，而干脆就买面积大的。此外，建大户型还能给开放商带来销售便利，回款迅速等好处。因此，要增加更多住房套数，还需要在一些政策上有所改变。