万科降，恒大降，碧桂园一边否认一边甩卖

10月8日，寒露。中国地产销售并未迎来“金九银十”的热季，反而是阵阵寒意——由头部房企掀起的降价潮正在弥漫。万科降，恒大降，碧桂园一边对外否认一边加快甩卖。“山雨欲来风满楼”，在恒大、万科、碧桂园的引领下，保利、万达等地产企业也纷纷跟进，房市降价呈“燎原之势”。业绩看上去很美的中国房企，何以急于降价？

一边苍白否认 一边加快甩卖

8月30日前后，恒大全国在售住宅楼盘纷纷打出89折，最低可低至74折的优惠广告，首付款也可以分期支付，最低首付仅需5%。恒大的这一大规模促销活动打响了楼市降价潮的第一枪。

恒大在2月份也曾推出基础楼88折的促销活动，但2月属于房产销售淡季，且促销范围较为有限。而此次恒大的促销恰处于“金九银十”来临之际，且促销范围包括成都、厦门、合肥、包头等众多热门城市，可见恒大对于提高周转率的迫切需求。

占据了这波促销回款先机的恒大，近来也在频繁试水，恒大早早将触角伸向新能源汽车等房产之外的领域，在贾跃亭主持的FF汽车上下了重注，只可惜贾跃亭似乎信不过。 10月7日，耗尽恒大8亿美元投资的贾跃亭欲单方面撕毁合约，踢恒大出局。受此消息影响，10月8日，恒大健康股价暴跌，截止到发稿股价8.78港元每股，下跌约16.38%，市值缩水约148.68亿港元，约合131亿元人民币。

比之恒大，碧桂园则是负面消息不断。2018年以来，碧桂园的安全事故频发。4月7日，广西崇左碧桂园项目二期一工地发生坍塌，致1死1伤；6月24日，上海奉贤区碧桂园在建小区工地发生模架坍塌事故，致1死9伤；7月2日，位于河南省安阳市中华路的碧桂园在建工地发生火灾；7月19日，河南省淅川碧桂园工地发生火灾；而这一次的六安市碧桂园·城市之光工地事故则致6死多伤。随后，迫于舆论压力，碧桂园要求所有施工单位立即停工，全面排查隐患。对于奉行“456”高周转标准的碧桂园而言，诸如此类的安全事故或许早已司空见惯。

另一边，碧桂园的大促销仍如火如荼。网上一度流传出碧桂园员工集体“喝鸡血”召开誓师大会的消息。为了维持一惯的高周转，碧桂园也不得不模仿恒大，走上了降价大促销之路。然而，碧桂园的降价之路并不顺利。国庆期间，多地都曝出碧桂园降价引发业主打砸售楼处、游行示威的消息，“无良奸商，还我血汗钱”的横幅随处可见。

不过，碧桂园方面在10月8日接受中国证券网采访时否认了全面降价或大面积降价的说法。碧桂园相关工作人员表示碧桂园只在个别城市打折促销，且打折幅度和力度也经过精心的考量。上述人士称，总体来说，这是目前市场下行随行就市的一个选择。在包括万科、恒大都推出了促销措施后，碧桂园是在整个市场都做了这样一个选择之后的跟随动作。

与此同时，碧桂园“大甩卖”引发的全国维权潮还在持续发酵。对于碧桂园方面的回应，有媒体指出，碧桂园一边苍白否认一边加快甩卖。

万科的日子同样不好过。在恒大掀起降价潮之后，万科很快跟进，且降价幅度惊人。9月26日，厦门“首开万科白鹭郡”别墅，推出107套特价别墅，89-110㎡的联排别墅，原价500万元，现价278万元。万科此番降价幅度高达40%，几近腰斩，而这只是万科降价的一个缩影。

9月29日的万科南方区域月度例会上，董事会主席郁亮说，具体业务要“收敛”和“聚焦”，以“活下去”为最终目标。一向高周转、快节奏的万科来了个急刹车。

背景板上鲜红夺目的“活下去”三个大字显得有些“血淋淋”。

在恒大、万科和碧桂园三大巨头掀起降价潮之后，保利、万达等也纷纷跟进。房市降价潮已呈“燎原之势”。

业绩看上去很美，资金实际上很缺

“如果6300亿回款目标没有达成，我们所有的业务都可以停了。”郁亮看似有些危言耸听的发言却是如今房地产资金短缺的真实写照。

从上半年的销售业绩来看，房市仍呈现一副欣欣向荣之势。按申万房地产分类的141家上市房企中报数据显示，2018年上半年上市房企实现营收751.89亿元，同比上涨24.95%；实现营业利润1459.65亿元，同比上涨43.45%，归母净利润为892.18亿元，同比上涨40.62%。其中，碧桂园上半年实现销售额4124.9亿元，同比增长42.8%；恒大上半年销售额为3041亿元，同比增长24.6%；相较而言，万科的销售额并不尽如人意，仅有3046亿元，同比增速下降到10%，而2016年和2017年万科同期销售额增速分别达到了69.9%和45.8%。

不过销售额的增长仍难掩房产企业面临的高负债率风险与资金短缺问题。2017年底中国恒大、万科和碧桂园的负债率分别为86.25%、83.98%和88.89%。2018年半年报显示，万科负债总额1.14万亿元，较2017年末增长16.42%，资产负债率达84.7%，攀升至上市以来最高位。上半年，中国恒大、万科和碧桂园的负债率均维持在高位。

从现金流来看，万科上半年经营活动产生的现金流为-42.55亿元，去年同期为218.5亿元；碧桂园上半年经营活动产生的现金流为31.7亿元，但相比去年同期的164.2亿元，同样大幅缩水。房企的资金压力可见一斑。

为缓解资金压力，万科于6月11日发布公告称证监会已经核准公司向合格投资者公开发行不超过80亿元的公司债券。无独有偶，碧桂园此前也曾拟发行一笔200亿额度的小公募债，不过最终因监管部门收紧审查而被迫中止。

在贷款利率上浮、去杠杆、限购等宏观政策的影响下，房企的融资难度和成本大幅提升，回款率明显下降，降价促销实属无奈之举。

或受房市下行影响，不仅与贾跃亭“纠缠不清”的恒大健康股价大跌，万科与碧桂园的股价同样全线飘绿。10月8日，万科股价一度跌停，最终收于22.05元每股，下跌9.26%，市值缩水逾200亿元；碧桂园股价收于9.05港元每股，下跌6.7%，市值蒸发超过100亿元人民币。

能活的会活好，濒死的会死掉

国庆期间，房市销售远低预期，北京、深圳等地成交量同比下降约一半。不过整体来看，房企的促销策略效果不错。中国指数研究院发布的《2018年1-9月中国房地产企业销售业绩TOP100》显示，2018年前9月销售额破千亿房企增至19家，代表性房企销售目标完成率均值为74.7%，完成全年目标可期。其中，碧桂园、恒大和万科销售额均超过4300亿元，碧桂园以5529.3亿元继续领跑。

对此，业内人士分析称，如今一二线城市政策收紧，房市极速降温，房企的促销大多集中于一二线城市；而政策相对宽松的三四线城市房市热度依旧，也支撑了房企大部分的销售额。

然而三四线城市的生长空间毕竟有限，如今表面仍十分光鲜的房产整体销售状况或许只是落日的余晖而已。三四线城市还能撑多久还是个未知数。

或许，正如中国房地产协会会长胡志刚所言，“现在的形势，只会让能活的活好，濒死的死掉。”对于碧桂园、万科、恒大等头部房企而言，“活下去”不是问题，但想保持之前的高增长率与高利润率则难如登天。

在这样的大环境下，也无外乎恒大、万科、万达、保利等地产巨头相继更名，争相“去地产化”了。它们明白，如今的房企已经很难在房产领域有所作为了，维持现状已经是最好的结果。对于那些“野心家”而言，“去地产化”、将触角伸至房产之外的领域才是长远之计。如此才有了万科高喊着“活下去”，收缩多元业务战线，将租赁住宅业务确立为核心业务；恒大试水新能源汽车领域，许家印与贾跃亭“纠缠不清”。

有人说，2018年的房地产行业所面临的土地大量流拍、被迫降价促销等困境与2008年如出一辙。不过，央行降低存款准备金率所释放的7500亿元资金对于如今的房市而言显然不足以止渴。

2018年的房市能否等来第二个“四万亿计划”还是个未知数