房屋租赁 房东房客都应知道的事

近年来房价一路飙升，越来越多的人开始选择租房居住，只是，租房时经常会遇到一些麻烦事，比如：住着好好的，突然冒出一个房东来，才知自己签的是二房东;马桶漏水，自己糟心也就算了，淹到邻居家了这个责任谁来负?

这些小麻烦处理不好就会闹到对簿公堂的地步。

那么，租房过程中哪些事项得注意?就让秦淮法院的法官来和你聊聊房屋租赁中你应当知道的那些事。

情形一：想踏实用房须明确产权

大学刚毕业的小李好不容易找到了一份工作，便想着在单位附近租套房子方便上班。

通过中介，他看中了小赵的房子，之后，三方签订了《房屋租赁合同》，小李当即支付了半年的租金及押金一共六万余元给小赵。

可谁想到，小李住了不到三个月，房主孙先生就拿着产权证和租赁合同上了门。原来小赵并非房屋的产权人，只是一个“二房东”，而他和房主孙先生的租赁合同中明确约定禁止转租，孙先生因为联系不到小赵收房租，这才找上了门。

看见租客换了人，孙先生立马拨打110报了警。

小李想到自己付出去的租金和押金，随即拨通了小赵的电话，结果对方一句人不在南京便挂了电话。因为和房主孙先生始终无法达成一致，小李只能默默地搬出了自己刚住了三个月的房子。为了挽回自己的损失，小李只得将始终避而不见的小赵诉至法院。

法院经过审理认为，小赵未经房主同意，在租赁合同明确约定禁止转租的情况下，还将房屋转租给小李，小赵与小李的转租合同应属无效，故判决小赵返还了小李支付的剩余租金及押金共计四万余元。

【法官说法】

现实生活中，不少承租人疏于核实房屋真实的产权情况，认为既然对方敢于挂牌出租，且有中介公司居间，那么出租人理所当然是享有将房屋对外出租的权利的。

因此，签订合同前，如果出租人本人是产权人，那么你应当要求其提供身份证、房屋产权证的原件以供核实，如果出租人并非产权人，那么则应要求其提供产权人的授权委托手续或者产权人同意转租的相关证明材料，否则一旦签订一份无效合同，不但租房没有保障，会面临随时被产权人扫地出门的尴尬情况，而且支付出去的租金押金等款项也将可能难以追回。

情形二：房屋损坏责任如何分?

小张承租了谢女士的房屋三年多，租赁合同履行得一直十分顺当。但是某天在小张上班后，因为抽水马桶的水箱出现故障，水流漫溢，除了导致谢女士房屋紧邻卫生间的地板受损外，水还沿着墙壁一直渗漏到了隔壁邻居家中，因为无法联系小张，邻居第一时间联系上了谢女士。因为隔壁邻居家中地板受到浸泡，谢女士为此向邻居支付了赔偿款5000元。此后谢女士多次联系小张要求其支付赔偿费用，双方每次交谈均是不欢而散。

谢女士认为：你居住使用期间抽水马桶使用不当导致漫水，当然应该你赔钱!可小张却认为：你家抽水马桶本身就老化，经常出故障，和我有什么关系?

无奈，谢女士最终选择了与小张对簿公堂。法院在审理中发现，谢女士房屋内抽水马桶配件的确存在一定老化问题，但另外一个导致漫水的重要原因，则是因为小张在居住期间担心卫生间地漏发生回漫问题，擅自将卫生间的地漏堵塞所致。后经法院组织调解，小张赔偿了谢女士4000元。

【法官说法】

为避免租赁双方产生不必要的纠纷，建议：交接房屋时要履行交接手续，并通过交接清单明确记录交接时房屋及屋内物品的状况、数量等，避免日后各执一词;承租人在租赁期间应合理使用房屋，租来的房子也请您爱惜，因为不按性质和用途使用房屋及物品造成损坏的，依法是要承担赔偿责任的;承租人在租赁期间如果发现房屋及室内物品损坏的，应第一时间与出租人取得联系，并通知其维修，而不是自己先行维修，容易产生维修费用金额确认以及如何分担的争议。

情形三：不定期租赁易发纠纷

老钱退休后儿女孝顺给他另外买了套房子，老钱通过熟人介绍，将自己的房子出租给了外地来宁工作的小邱。因为一直听说自己的房子有可能拆迁，老钱便和小邱在租赁合同中约定，小邱承租房屋至“拆迁之日止”。

转眼两年多过去了，房子一点儿拆迁的动静都没有，老钱跑去街道社区打听，被告知目前根本没有拆迁计划。可老钱想要收回房子给自家亲戚住，多次找小邱要求解除合同，均被小邱一口拒绝。无奈之下，老钱只好告上法庭。

法院经审理认为，从审理中街道提供的证明材料看，老钱家房屋所在片区拆迁何时发生、是否能发生都是不确定的，老钱和小邱签订的租赁合同实际未能明确租赁的终止日期，即对租赁期限没有做出明确的约定，应当视为不定期租赁，老钱有权随时解除合同，于是判决解除老钱与小邱的合同，小邱应当将租赁房屋腾空返还给老钱。

【法官说法】

不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。对此，有几点建议：法律对租赁合同期限六个月以上的合同有特别的形式要求，凡是租赁期限六个月以上的，务必要签订书面合同，否则双方都将享有解除权，不利于合同目的的实现;提醒大家注意，在不定期租赁中，出租人的解除权受到“在合理期限之前通知承租人”的限制，因此出租人想要解除租赁合同，也应给予承租人必要的准备期限;　对于租赁合同期限要做出明确的约定，否则会陷入不定期租赁的麻烦之中，产生纠纷。