有关二手房交易，你需要注意这六个隐形陷阱！

在一线城市和一些重点城市，二手市场是商品房流通的主要渠道，二手房比一手房交易相对复杂，陷阱相对更多。在交易中，除了常规问题如手续是否齐全等容易发现的陷阱，还有些陷进十分隐蔽，我们今天从常规问题和隐蔽问题(有时是另一方故意设置的)进行讨论。

前段时间，我们罗列了一手房和二手房的交易区别，今天再做一次简单梳理一下买新房优点(缺点日后讨论)：

1. 买新房手续简单;

2. 买新房贷款一般由开发商资质担保，审批相对容易;

3. 买新房杠杆高，二手房一般杠杆不如新房高;

4. 新房交易相对安全。

二手房相对新房来说，有更多的不确定性和随机性，隐藏的风险对于新人来说更高。二手房市场也是一线城市的主要交易方式，我们看看深圳情况。

深圳情况2016年一手房交易数量大约4万套，二手房交易数量大约10万套，厦门、北京和上海等供需关系失衡的城市同样如此，二手市场是主要交易市场。我们昨天梳理了买新房7个常见的圈套，今天我们梳理一下二手房中几个常见的圈套。首先明确以下8个问题：

1. 房屋手续是否齐全

2. 房屋产权是否清晰

3. 房屋是否出租

4. 土地情况(稍后详细论述)

5. 市政规划是否有影响

6. 是否是福利房、安置房、经济适用房等

7. 物业费是否拖欠，水暖电是否拖欠

8. 是否存在其他情况

这8个问题，是针对普通人需要注意的问题，是第一级别的问题，我们今天讨论几个老司机都容易入坑的问题。

1. 房屋土地情况

这点至关重要，是住宅还是公寓，商住公寓首付50%，利率上浮30%左右，还款年限10年。最关键的是，买卖税费比较高，这个当然有破解大招，比如我们前段时间买的万科商住公寓，用公司的名义买直接转让股权即可。此外如果是住宅，要看清住宅是什么性质的土地，是划拨还是出让。如果是划拨，还需要交1%的土地出让金。

2. 交易时小心中介吃差价

这点非常难防范，因为有些房东为快速变现就留更多的利润给中介，因此导致中介吃差价很正常。有些房东其实并不知情，只有交易结束后才发现被中介吃了差价。

案例：王先生2014年底买了一个二手房，43万地定下一套房子，原本一直都卖家谈的价格是40万，但我们签的合同都是43万的，只是这43万在补充合同上，分三份钱拿，一个是首付款，中间一次款，还有3万多是最后交房后拿的款，听卖家说，中介跟卖家说了，最后这3万多让他不用管，反正他只要拿到40万的房款就行了，这样，我们才知道，原来中介除了中介费外，还赚了我们3万的差价。

破解大招：交易签字时，一定要双方当面交流清楚钱的问题。只要买卖双面见面，就能避免被中介吃差价的陷进。如果是已经签订合同的房屋，可能存在阴阳合同，起诉虽然时间长、过程复杂，但吃过差价的中介一般都有被起诉的历史，可以协商解决(不必大动干戈，签订的合同起诉不一定能胜诉，因为有些合同专门为吃差价设置)。

3. 签字时是否由其它人代签

一般都是妻子或丈夫代签，还有父母或子女代签。今年我见过太多代签最后毁约无法赔偿的，自己今年买房时也遇到过，卖家代签也被毁约过一次，是父亲替孩子签字的，我们现场反复确认，老父亲也是与儿子商定好之后签字的，当时为避免麻烦，还专门代签结束后写了一句话，代签有效，结果还是违约，违约之后赔偿金一直不到位，最后起诉。只要走到这一步没有完美的解决方案，因此如果代签一定要不怕麻烦，请原业主也同时签字，哪怕多跑一趟，省去很多后续麻烦。

4. 是否被占用

房子最重要的价值莫过，如果自己的小孩要读书，而对方还继续用着，相信会很麻烦。我之前见过一个案例，就是原房东的户口被强行清走，但是原房东孩子的户口并没有变，几次官司下来才解决问题，那时候新房东的孩子早就在其他地方读书了。破解大招：一定要在合同里签订未被占用的款项，如果被占用，一定要明确。

5. 房屋共有情况

这种情况比较复杂，主要分为两种，一种是多人共有，这个房子一般人都不会买，或者这种房子叫集体产权。还有一种是夫妻双方公有，其中一方签字，或者母女共有，其中一方签字。这种情况比较复杂，一般情况下遇到共有房买卖纠纷，是否属善意取得是能否获得房子的关键。《婚姻法司法解释三》第十一条规定：“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。”也就是说，购房者只要是善意取得，不是与夫妻中的一方串通起来损害另一方利益的，这种交易多数还是会得到法律保护的。“需要注意的是，即使是善意取得，如果产权没有办理过户登记，万一卖方的配偶以夫妻共有提出异议，多数情况下该交易还是会被认定无效。”破解大招：不怕麻烦，让双方都签字。

6. 房产抵押情况

买房时首先要避免一房多卖，如何避免，这个比较容易，就是要在不动产交易中心登记该房处于不能交易状态，还要注意诈骗，认定诈骗罪的两个重要因素：一以盈利为目的;二恶意虚构或隐瞒重大事实，遇到诈骗买房时出了钱，买卖落空后却不能将钱要回。

如何防范，要在不动产登记中心看房屋是否处于冻结状态，如果状态正常在进行交易。还有些房产没有还完银行按揭款，这种情况需要先还完按揭(也有其他途径)，再进行交易处理。

总结，二手房交易，除了基本的注意的交易问题房屋手续是否齐全，房屋产权是否清晰，房屋是否出租(买卖不破租赁)，市政规划是否有影响，是否是福利房、安置房、经济适用房等，物业费是否拖欠，水暖电是否拖欠等基本问题，还要小心房屋的土地情况，交易时小心中介吃差价，签字时是否其它人代签，是否被占用，是否是共有房，是否是抵押房。