房地产“黄金十年”宣告终结 未来走向如何？

邵阳房产网：房地产行业最黄金的岁月，已经“如春雷一般过去了”!

连续推出“我看未来20年”大型公益演讲的巨大影响持续扩散。继昨成都商报向汽车行业大胆发问“未来20年，你最看好哪家企业”之后，今天，我们将目光聚焦在房地产行业。

2000年到2010年被称为房地产“黄金十年”。从2011年开始，房地产行业转向“白银时代”。未来20年，房地产行业还会那么火吗?我们未来购买的房子会是什么样子?未来的房地产将何去何从?引领企业成为未来行业翘楚的掌舵人将具备怎样的素质?成都商报邀请房地产专业人士，把脉楼市走向，畅想未来20年人们的新居生活。

行业走向

房地产仍是支柱行业 80%中小房企面临合并

对于房地产行业的未来20年走向，住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌教授告诉成都商报记者，目前中国房地产行业是我国经济的“重要支柱”，20年后，房地产行业仍将是国家经济的“支柱”。“以美国为例，美国的房地产市场发展到现在，主要以二手房交易为主，但依然是美国经济的支柱产业。”他表示，未来中国的二手房市场超过新建市场是必然的，养老地产、旅游地产、文化地产等将得到更好的发展，建筑的加固改造行业也将迎来发展的黄金时期。

在未来20年里，中国的房地产企业数量将大大减少，并呈现出强者越强的特点，大约70～80%的中小房地产企业将面临着被兼并、合并的风险。对于房地产行业与互联网的融合，顾云昌表示自己难以预料：“毕竟房地产是做产品的行业。”不过，他认为房地产行业具备互联网思维是大有前途的：“客户资源的整合、房产大数据的应用，都将是未来的趋势。”

顾云昌教授告诉成都商报记者，中国的房地产市场在经历了前几年的飞速发展后，迎来了当下的转型期。具体来讲，房地产市场面临着三方面的转型：房地产产品的转型、房地产服务的转型，以及房地产“绿色化”的转型，“只有顺利度过转型期，才有可能成为中国未来的房地产领袖。”

中国指数研究院常务副院长黄瑜称，过去黄金时代受市场供不应求的影响，房地产市场是卖方主导市场。市场长期供不应求促使房地产价格快速上涨，2014年以来，房地产市场供大于求明显，市场库存节节攀升，导致市场价格出现下滑。在房地产的“白银时代”，只靠卖房子就能赚钱的时代已渐行渐远。

从未来楼市趋势来看，楼市去行政化，央行出手“救市”等因素明显有助于楼市向好，但是，楼市基本面将转好并不意味着房企还会赚得盆满钵满。未来房地产行业利率润空间将进一步压缩，房企谋求战略转型势在必行。首创集团董事长刘晓光曾说过：“转型是必然，不转型就没有前途。房企应该颠覆旧有的思维模式，多研究产业之间的融合，尤其是如何实现城市运营，光傻盖房子是没用的。”

未来房地产八大关键词

城镇化

未来十年，城镇化将以前所未有的速度开展，中小城市的迅猛发展将成为房地产最主要特征。城市人口数量和向心力都将成为房地产发展未来10年的行业红利。

调结构

房地产行业将告别目前以快周转、成本控制和产品为核心的传统住宅开发，未来将转变以产业、旅游、养生、度假等支撑为核心的新型地产开发模式。此外，存量房再开发，老年社区也将是未来重要开发领域。

金融化

未来房地产开发应当破除当下以银行直接融资为主的融资模式，参考国外房地产开发企业在市场上发股、发债，以及各种方式的主权融资，包括私募、信托等，拓宽企业的融资渠道和资金运作能力。

大并购

在前几年资金层面收紧和市场不好时，许多大型房业大举并购地产项目，发展十分迅猛。而今后由于市场下行加剧竞争，造成回款困难，再加上融资成本高，最后成为被兼并对象的例子陆续还将出现。

节能性

低碳住宅的核心理念是节能，但是节能并不意味着要牺牲舒适度。这牵扯到整个住宅小区房屋节能、循环水利用、太阳能利用等一系列设施打造。今后，国家会出台环保建筑规范将其推广至未来所有住宅建设中。

专业度

房地产未来必须要走品牌化和专业化道路，要摈弃住宅只做“大”，装修只图“金光灿烂”。在业主生活的细节方面入手，学习国外各项先进的开发理念。

个性化

房地产功能随着主人的需求呈个性化发展趋势，除建筑设计外观，内部装修设计外，餐厅、厨房、书房、卫生间等的大小、布局、结构甚至取舍都由业主决定。

互联网

房地产的前期开发、中期修建和后期入住，全部和互联网融合，是考验开发商智慧的一件事。未来，地产+互联网式服务和体验，将成为企业转型和服务升级的重要领域。

房产主编们眼中的未来20年

本土特色房企仍有机会

方明(钱江晚报房产部主任)

在未来20年里，房地产行业将呈现出“强者越强”的特点。杭州本地的房地产企业如绿城、滨江等，其市场占有率曾经在杭州超过三分之一强。然而，在当前房地产市场环境下，这些本土企业在与全国性房地产企业竞争时就会面临更大的困难。“据我观察，本土企业基本都已经转攻为守，开始打起了收缩战、防御战。”相比杭州的本土企业，如万科、龙湖等全国性房企的实力更强，资金运作能力更强，这导致它们的拿地速度更快、地块的位置更好，并且推盘的速度也更快，这在当前的市场环境中无疑会占尽优势。因此，未来这些有实力的房企将愈加强大。

杭州本土企业也有着自己的优势，会更加了解本地人的特点、习惯、喜好，做出的产品在人文性、贴近性上会比外来企业要好，因此，在未来，本土企业若能坚持自己的特点，做一些有特色的中小盘，也将获得较好的生存机会。

只有专业才能存活

吴绪光(福州晚报房产部主任)

未来20年里，房地产的飞速变化仍将继续。“人们的需求不外乎衣、食、住、行。”如今中国人已不再像当年那样缺吃少穿，人们的饮食已经很大程度丰富，中国产服装也已卖到了全球各地;同时，私家车、高铁、飞机也已经实现常态化。对于住，中国的城镇化是推动房地产行业快速发展的动力，不过随着城镇化的完成，房地产行业也将和“衣、食、行”一样，成为国家的常态化产业。

未来20年，只有专业的开发商能够存活并得到发展。“专业，不只体现在建筑的专业、产品的专业，也体现在态度的专业。”目前中国房地产市场中，一些房地产企业片面追求利润，存在较强的机会主义“捞”的心态，未来领袖房地产企业，除了专业性强，心态会很宽松，“就像万科，曾起起落落，也能不断引领行业的潮流。”

房企30强仍将统领未来

申湘东(新商报地产部主任)

中国未来的房地产行业领袖一定是具有资金优势和品牌优势的企业。“以前，一些房地产企业拿地，都或多或少都有一些当地政府方面的优势或背景。”随着市场化的深入，依靠关系拿地将越来越边缘化，只有有资金、有品牌，有专业优势的企业才能拿到地、拿到好地。

其次，中国未来的房地产行业领袖，一定有好的合作伙伴。“从上游金融企业、银行，到建材、建筑承包，到下游的家居家电，以及物管服务，都要有一拨很好的‘小伙伴’，才能更容易地帮助企业发展壮大。”

第三，中国未来的房地产行业领袖，将更懂得资金运作，能够洞悉行业未来发展方向，迎合市场需求。“我个人认为，像万科、万达、招商等全国30强的房地产企业，在未来20年内或将继续引领行业。”至于地方性房地产企业，在大房企的竞争压力下，地方性房企能够运用的资源将被压缩，因此其发展也将受到约束，规模和数量将会相应变小。